COVID-19-(Corona)-Pandemie – Neue Regeln im Mietrecht

COVID-19-(Corona)-Pandemie – Neue Regeln im Mietrecht

Die Corona-Pandemie führt zwangsläufig zu finanziellen Einbußen bei einzelnen Bürgerinnen und Bürgern. Dabei ist die Schwierigkeit, das Interesse des Mieters auf Bestand des Mietvertrags gegen das Interesse des Vermieters auf Zahlung der Miete abzuwägen. Offenbar soll aber in einem ersten Schritt das Mietverhältnis schützenswerter sein.

Ab dem 01.04.2020 gilt folgende Regelung:

Wenn zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fällige Miet- oder Pachtzahlungen aufgrund der Auswirkungen der Pandemie ausbleiben, darf der Vermieter deswegen nicht kündigen. Das gilt für Wohnraummiete und Geschäftsraummiete sowie für Pacht. Von der Regelung kann vertraglich nicht zu Lasten des Mieter abgewichen werden. Zeitlich ist die Regelung bis zum 30. Juni 2022 befristet, soll also zwei Jahre gelten. Natürlich muss die Miete später nachgezahlt werden.

Für Vermieter gilt:

Bleibt eine Zahlung der Miete im Zeitraum von April bis Juni aus und sind zwei folgende Mietzahlungen offen oder Teilbeträge, die zwei Mietzahlunge erreichen, dann kann weiterhin die Kündigung (außerordentlich, hilfsweise ordentlich!) erklärt werden. Allerdings tragen die Vermieter anschließend das Prozessrisiko, wenn der Mieter in einem Räumungsverfahren glaubhaft machen kann, dass die COVID-19-Pandemie „schuld“ an fehlende Miete zwischen April und Juni (!) ist. Insofern ist den Vermietern zu raten, die Gründe für das Nichtzahlen vom Mieter zu erfragen. Nicht jeder Mietausfall basiert automatisch auf COVID-19.

Die Miete, die im Zeitraum April bis Juni 2020 nicht gezahlt wird, ist bis spätestens Juni 2022 vom Mieter zu zahlen. Es ist nicht sinnvoll, die Frist von zwei Jahren auszuschöpfen, denn die Vermieter tragen insofern das Insolvenzrisiko der Mieter mit. Es sollte umgehend mit einer Ratenzahlungsvereinbarung die Zahlung der Miete geregelt werden.

Für Mieter gilt:

Wenn Mieter die Zahlungen der Miete für April bis Juni nicht leisten können, weil sie aufgrund der COVID-19-Pandemie in Zahlungsschwierigkeiten kommen, sollten sie das den Vermietern schriftlich mitteilen. Sinnvoll wäre von Anfang an eine Ratenzahlung zu vereinbaren, denn die ausbleibende Miete muss bis zum 30.06.2022 gezahlt werden.

Mieter müssen glaubhaft machen, dass die Miete aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht gezahlt werden kann. Dafür müssen sie Tatsachen vorbringen. In der Gesetzesbegründung sind beispielhaft angegeben: Nachweise über staatliche Hilfen, Bescheinigungen des Arbeitgebers, Lohnabrechnungen und für Unternehmen Rechtsverordnungen und behördliche Anordnungen der Einschränkung des Betriebs. Sinnvoll ist auch, wenn die Einkommenssituation vor der Pandemie offen gelegt wird.