Eigentumswohnung

Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung kaufen will gut überlegt und geplant sein. Man sagt, durch das Kaufen einer Eigentumswohnung “heiratet” man in eine Gemeinschaft; nur schlimmer, denn man kann sich nur schlecht wieder trennen. Das ist natürlich kein guter Vergleich. Aber dennoch haben Heirat und Kauf einer Eigentumswohnung gemein, dass man die Vernunft nicht vergessen sollte. Doch wovor soll gewarnt werden? Erfahrungsgemäß haben Käufer von Eigentumswohnungen kaum eine vollständige Vorstellung von dem, auf was sie sich einlassen.

Bedenken Sie, dass Sie bei der Eigentumswohnung mit Ihnen unbekannten Menschen unter einem Dach leben müssen. Sie teilen zwar nicht die Wohnung, aber den Rest des Hauses, das sogenannte Gemeinschaftseigentum. Alle Miteigentümer bilden eine Eigentümergemeinschaft, in der Sie zwangsläufig Mitglied werden. Daher sollten alle Mittel genutzt werden, um im Vorfeld des Kaufes die Eigentümergemeinschaft “kennenzulernen”. An dieser Stelle setzt meine Beratung als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ein. Gemeinsam durchleuchten wir die Teilungserklärung nach überraschenden Fallstricken, schauen nach Ungerechtigkeiten in der Gemeinschaftsordnung und decken querulante Miteigentümer in der Beschlusssammlung auf. Wir klären Ihre Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft. Nicht zuletzt prüfe ich den Entwurf des Kaufvertrags nach Ihrem Interesse und nicht “neutral”, wie es der Notar notwendigerweise tun muss. Er weist nur auf allgemeine Risiken hin, aber nicht auf konkrete Vertragsklauseln, die nur zu Ihrem Nachteil als Käufer sind.

Auch nach dem Erwerb der Eigentumswohnung kann der Rat beim Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht von Nutzen sein. Zum Beispiel bei Streit innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder bei Meinungsverschiedenheiten mit der Verwaltung oder Dritten. Wir können Fragen zu Beschlüssen klären und wie gegen Beschlüsse vorgegangen werden muss. Auf der anderen Seite hilft der Rechtsanwalt auch bei der Durchsetzung von Beschlüssen oder beim Inkasso von säumigen Hausgeld.

Kauf Eigentumswohnung

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist nach wie vor attraktiv. Man erwirbt Volleigentum zu günstigen Preisen. Voraussetzung für einen Wohnungskauf ist, dass eine Immobilie mit mindestens 2 eigenständigen Wohnungen in Wohnungseigentum “aufgeteilt” wurde. Dies muss der (Allein-) Eigentümer durch entsprechende Anträge und notarielle Erklärungen in Gang bringen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine schon bestehende Immobilie handelt oder eine Immobilie, die zunächst noch gebaut werden muss. Erst nach der Aufteilung wird für jede Wohnung ein Grundbuchblatt angelegt und man spricht von der Eigentumswohnung.

Wohnung kaufen: Richtige Eigentumswohnung finden

Wer eine Wohnung kaufen möchte, muss zunächst die “richtige” Eigentumswohnung finden. Entscheidend sind nicht nur die Wohnlage, der Zustand der Wohnung und die Finanzierung (Kredit, Darlehen). Wichtig ist, in welche “Gesellschaft” sich der Käufer begibt. Hier lauern die ersten Fallstricke. Denn wenn man erst nach dem Wohnungskauf erfährt, dass die Nachbarschaft heillos zerstritten ist, könnte es schon zu spät für die Idee vom ruhigen Eigenheim sein. Wenn auch die Gemeinschaft passt, dann wird zwischen Käufer und Verkäufer ein notarieller Vertrag geschlossen. Doch damit ist man noch nicht Eigentümer. Der Kaufvertrag regelt die wichtigen Eckpunkte, wie zum Beispiel die Kaufsache, den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und weitere konkrete Einzelheiten. Wie bei jedem anderen Immobilienkauf auch, werden nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags viele Erklärungen im Hintergrund abgegeben. Meist von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern beim Notar. Eine der wichtigsten Erklärungen ist der Antrag auf Umschreibung des Grundbuchblattes. Erst wenn im Grundbuchamt der Name des Eigentümers vom Verkäufer auf den Käufer umgeschrieben wird, ist der Käufer endlich Eigentümer der Wohnung und Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Rechte und Pflichten

Wer eine Wohnung kauft, hat einige Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit seiner Eigentumswohnung. Zu den Rechten gehört an erster Stelle, dass die Eigentumswohnung ein vollwertiges Eigentum mit dem vollen Schutz des Gesetzes darstellt. In der Wohnung darf der Eigentümer tun und lassen, was er will, so lang kein Anderer in seinen Rechten verletzt wird. Bei den Pflichten ist an erster Stelle das Gemeinschaftseigentum im Fokus. Gemeinsam mit den Miteigentümern ist der Eigentümer einer Wohnung verpflichtet, sich um alles am Haus zu kümmern, was nicht einem anderen Eigentümer als Sondereigentum zugeordnet ist. Konkret muss für Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie gezahlt werden. Wenn beispielsweise das Dach marode und undicht ist, dann stellt das nicht nur ein Problem für die Eigentümer dar, die unter dem Dach wohnen, sondern alle zusammen müssen die Kosten für die Sanierung tragen. Auch regelmäßige Kosten, wie etwa Verwaltungskosten, Hausreinigung, Straßenreinigung, Winterdienst, Gartenpflege, Versicherung, Allgemeinstrom und vieles mehr sind von den Eigentümern als sogenanntes Hausgeld zu zahlen. Dies sind nur ein paar Beispiele für Pflichten, die im Einzelnen noch weitreichender sein können. Lassen Sie im Zweifel die Gemeinschaftsordnung oder Beschlüsse mit konkreten Pflichten zuvor vom Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentum überprüfen.

Wohnungseigentumsgesetz

Das Wohnungseigentumsgesetz stellt eine Besonderheit im Deutschen Recht dar. Denn Letzteres geht von dem Grundsatz aus, dass ein Haus im Alleineigentum des Grundstückseigentümers steht. Wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, könnten natürlich auf mehrere Eigentümer zusammen das Grundstück kaufen. Doch dann sind sie Miteigentümer des gesamten Hauses. Eine Trennung in einzelne Eigentumswohnungen wäre nicht möglich, denn jeder Miteigentümer hätte das Recht, jede Wohnung zu betreten wann er will. So bliebe nur die Lösung, dass einem Eigentümer das gesamte Haus gehört und dieser die einzelnen Wohnungen vermietet. Denn der Mieter darf nur seine ihm überlassene Wohnung betreten, nicht die anderen Eigentumswohnungen. Doch in Zeiten der Wohnungsknappheit nach dem 2. Weltkrieg schuf der Gesetzgeber mit dem Wohnungseigentumsgesetz eine dritte Möglichkeit. Das Mehrfamilienhaus wurde aufgeteilt in Wohnungseigentum. Für jede Wohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt. Der Wohnungseigentümer erwirbt Volleigentum und kann die anderen Miteigentümer von dem Betreten seiner Wohnung ausschließen. Dabei hat der Gesetzgeber auch daran gedacht, was mit dem “Rest” der Immobilie passieren soll, was nicht zur Wohnung gehört, dem sogenannten Gemeinschaftseigentum. Das ist zum Beispiel die “Hülle” des Hauses, also das Dach und die tragenden Wände. An diesen Teilen wird er Miteigentümer und Teil einer Gemeinschaft.

Sondereigentum

Der Begriff “Sondereigentum” ist in §5 Wohnungseigentumsgesetz definiert. Hier speziell in Abs. 1 und 2:

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
 Zum Verständnis muss man das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen. Die Eigentumswohnung ist das Sondereigentum, welches einem bestimmten Eigentümer zugeordnet ist. An allen anderen Teilen des Hauses besteht Miteigentum. Wichtig ist, dass beide (Sondereigentum und Miteigentum am Gemeinschaftseigentum) untrennbar zusammengehören. Es ist schlicht nicht möglich, dass ein Sondereigentümer nicht auch für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Was konkret zum Sondereigentum gehört, ist im Teilungsvertrag (selten) oder der Teilungserklärung geregelt. Dabei muss alles genau aufgeführt werden. Was dort nämlich nicht aufgeführt wurde, gehört auch nicht zum Sondereigentum. Es ist dann automatisch Gemeinschaftseigentum. Andererseits kann ein Teil, der zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört, nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Als Beispiel sei ein Balkon genannt, der nur von einer Wohnung zugänglich ist. Der Balkon selbst ist Gemeinschaftseigentum, zum Sondereigentum kann beispielsweise aber der Bodenbelag des Balkons erklärt werden.

Eintragung Grundbuch

Erst mit der Eintragung in das Grundbuch wird ein Käufer, Erbe, Beschenkter zum Eigentümer einer Immobilie. Es spielt keine Rolle, ob es sich um ein Grundstück oder (nur) um eine Eigentumswohnung handelt. Ebenso ist es egal, aus welchem Grund das Eigentum übertragen werden soll. Auch in der Zwangsversteigerung wird letztlich das Grundbuch umgeschrieben. Der Eintrag im Grundbuch dokumentiert das Eigentumsrecht nach außen und stellt einen wichtigen Baustein für die Abwehrrechte, die ein Eigentümer genießt. Entscheidend ist die Eintragung des Grundbuchs aber auch für die Ausübung der Rechte des Eigentümers. So kann beispielsweise ein Wohnungskäufer erst nach dem Eintrag in das Grundbuch einem Wohnungsmieter kündigen, denn erst dann rückt er als Vermieter in den Mietvertrag ein. Mit der Eintragung in das Grundbuch wird der Wohnungseigentümer Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und erhält ein Teilnahmerecht und Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung. Viele weitere Rechte und Pflichten stellen auf den Zeitpunkt ab, bei dem ein Käufer in das Grundbuch eingetragen wird.