Miete mindern
Die Miete mindern ist einfacher, als gedacht, wenn die Voraussetzungen für eine Mietminderung vorliegen:
- Mangel feststellen
- Mangel anzeigen
- Minderung berechnen und Miete mindern
- Die volle Miete zahlen
- Betriebskostenabrechnung überprüfen
Wohnungsmangel feststellen
Um eine Mietminderung in Erwägung ziehen zu können, muss im Mietobjekt, zum Beispiel der Mietwohnung, ein Mangel vorhanden sein, der bei Vertragsbeginn noch nicht vorlag, d.h. weder vom Mieter noch vom Vermieter festgestellt wurde. Die Soll-Beschaffenheit muss von der Ist-Beschaffenheit abweichen. Einfacher gesagt: Es muss eine Verschlechterung der Mietsache eingetreten sein. Diese Verschlechterung darf nicht allein durch den Mieter selbst herbeigeführt worden sein (wenn zum Beispiel der Mieter die Spülmaschine nicht richtig anschließt und sich durch austretendes Wasser das Parkett verzieht. Oder der Mieter führt die Wartungen an der Etagenheizung trotz Verpflichtung nicht durch und es kommt zu einem Ausfall der Heizung). Beispiele für typische Mängel sind: Feuchte Wände, während der Mietzeit auftretender Schimmel, Lärm, erhebliches Abweichen tatsächlicher von versprochener Wohnungsgröße (Flächenmaß), Schädlinge, Ausfall der Heizung, unzureichende Warmwasserversorgung, defekte Rollos, usw.
Zu beachten ist, dass nicht jeder Mangel sofort durch den Vermieter beseitigt werden muss. Der Mangel muss den Wohnwert mindern. Das ist meistens aber kein Problem. Es soll nur verhindern, dass der Mieter jeden noch so kleinen Mangel dazu nutzt, um die Miete zu mindern (Bagatellschäden).
Wohnungsmangel anzeigen
Wichtig für eine Mietminderung ist der nächste Schritt. Der Mangel an der Mietsache muss dem Vermieter angezeigt werden. Die Mängelanzeige sollte immer schriftlich gegenüber dem Vermieter geschehen. Dem Vermieter ist eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels zu setzen! Die Fristsetzung ist bei einer Mietminderung sehr wichtig und darf keinesfalls vergessen werden. Wenn Probleme zu befürchten sind, sollte die Mängelanzeige durch einen Boten oder mit Einschreiben und Rückschein zugestellt werden. Macht der Mieter hier Fehler, kann dies zum Ausschluss seiner weiteren Rechte führen. Beispiel: Der Mieter sagt dem Vermieter im Oktober, dass es einen Heizungsausfall gibt. Der Vermieter unternimmt nichts. Daraufhin zahlt der Mieter von November bis März einschließlich nur 50% der Bruttomiete. Am 03. März schickt ihm der Vermieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs – fristlos. Der Mieter plant jedoch keinen Umzug und verbleibt in der Wohnung. Es folgt ein Räumungsprozess. Sicher kann der Mieter im Prozess vor Gericht einwenden, dass ein Mangel vorlag und er dadurch die Mietminderung vorgenommen hat. Er kann aber nicht beweisen, dass er dem Vermieter eine Mängelanzeige übermittelt hat und ihm eine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt hat. Somit droht dem Mieter, dass die Mietminderung zu Unrecht erfolgt ist, er den Prozess verliert, den Umzug aus der Wohnung vornehmen, die Miete nachzahlen und die (erheblichen) Kosten tragen muss. „Kleiner Fehler, große Wirkung“!
Minderung berechnen und Miete mindern
Wenn die Frist abgelaufen ist, kann ein Teil der Miete – im Extremfall sogar die gesamte Miete für die Mietsache – als Mietminderung vom Mieter einbehalten werden. Es ist immer von der Bruttomiete, also der Grundmiete mit der Betriebskostenvorauszahlung auszugehen. Je nach Mangel variiert die Minderungsquote von 5% bis 100%. Eine Minderungsquote von 100% ist nur gerechtfertigt, wenn die Wohnung absolut unbewohnbar ist und der Mieter sich dort tatsächlich nicht aufhält (zum Beispiel bei Freunden, im Wohnwagen oder einer Ferienwohnung unterkommt). Über das Internet kann man in Mietminderungstabellen die Höhe von Minderungsquoten recherchieren. Dort sind stichwortartig Fälle dokumentiert, in denen Gerichte einen bestimmte Höhe einer Mietminderung dem Mieter zugesprochen haben. Selten stimmt dies mit Ihrem Fall überein, aber es kann ein Anhaltspunkt zur Höhe der Minderung geben. Grundsätzlich kann gesagt werden: Bagatellschäden rechtfertigen keine Mietminderung; bei Ausfall der Heizung wird nur während der Heizperiode eine Minderung anerkannt; ist die Mietminderung zu hoch angesetzt, wird die Mietminderung nicht gänzlich ausgeschlossen, sondern vom Gericht neu berechnet.
Beispiel einer Mietminderungstabelle
Mietminderung Stichwörter Entscheidung 10% Baugerüst über 4 Monate BGH, Urt. v. 12.12.2012, Az. VIII ZR 181/12 10% Mehr als 10% Differenz im Flächenmaß BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 133/03 20% Schimmelbildung wegen baulicher Mängel AG Kassel, Urt. v. 31.01.2013, Az. 454 C 4666/09
Soweit auf die Entscheidungen verlinkt wurde, sollten die Entscheidungsgründe für die Mietminderung immer genau gelesen werden, denn vielfach sind Tatsachen für die Entscheidung herangezogen worden, die für den eigenen Fall nicht passen.
Die Minderung ist erstmals abzuziehen von der Miete, die nach Ablauf der Frist fällig wird. Rückwirkend „Miete mindern“ ist daher ausgeschlossen.
Die volle Miete zahlen
Die Mietminderung sollte – selbst wenn der Vermieter nichts unternimmt – kein Dauerzustand werden. Nicht selten erhält man nach einiger Zeit eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wenn der Betrag der Minderung mehr als zwei Monatsmieten entspricht. Stellt sich nämlich dann heraus, dass es vom Mieter falsch war die Miete zu mindern, ist der Mietvertrag gekündigt und der Mieter verliert die Wohnung! Als Alternative kann die volle Bruttomiete „unter Vorbehalt der Rückforderung“ vom Mieter gezahlt werden. Dann sollte der Mieter aktiv werden. Möglich wäre ein selbständiges Beweisverfahren zur Frage, ob Wohnungsmängel bestehen oder ein Reparaturauftrag durch den Mieter unter Rückforderung der Reparaturkosten zur Beseitigung der Wohnungsmängel gegenüber dem Vermieter (Aufrechnung mit Miete nur möglich, wenn nicht im Mietvertrag ausgeschlossen).
Betriebskostenabrechnung überprüfen
Sind Wohnungsmängel von beiden Seiten anerkannt und hat der Vermieter nach ein paar geminderten Mieten den Mangel behoben, dann muss die Betriebskostenabrechnung des entsprechenden Jahres genau geprüft werden. Durch den Mangel sieht der Vermieter gern einfach nur zu geringe Betriebskostenvorauszahlungen und errechnet eine höhere Nachforderung gegen den Mieter. Allerdings ist zu beachten, dass durch die berechtigte Mietminderung auch die Pflicht zur Zahlung der Betriebskosten in den entsprechenden Monaten gemindert ist. Da es nicht leicht ist, dieses in der Abrechnung zu „entdecken“ oder richtig zu berechnen, ist Rat vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht nicht verkehrt.