Mietminderung

Mietminderung aus Sicht des Vermieters und Mieters

Die Mietminderung oder Kürzung der Miete ist ein aus dem Mietrecht stammendes Druckmittel des Mieters gegen den Vermieter, wenn die Mietsache, zum Beispiel die Mietwohnung, einen Mangel oder mehrere Mängel hat und der Vermieter die Wohnungsmängel nicht beheben kann oder will. Grundvoraussetzung für eine Minderung ist ein Mangel. Damit ist jedes Abweichen vom Sollzustand zum Istzustand gemeint. Wenn beispielsweise Schimmel aufgetreten ist, der dort nicht sein sollte oder ein Heizungsausfall auftritt, dann liegt ein Mangel vor. Ebenso, wenn zum Beispiel Ungeziefer (z.B. Rattenbefall) in der Wohnung herumläuft, was vorher nicht da war. Damit ist ein weiterer wichtiger Punkt im Mietrecht angesprochen: Der Mangel muss erst während der Mietzeit aufgetreten sein, um eine Minderung durch den Mieter zu ermöglichen.

Wohnungsmängel dokumentieren

Mietet der Mieter eine Wohnung, die bereits sichtbar Schimmel vorweist, dann ist dies der „Sollzustand“. In so einem Zustand ist es ganz wichtig, dass bei vorhandenen Wohnungsmängeln Mieter und Vermieter bei Mietbeginn schriftlich klären, wer den Mangel beseitigen soll.

Der Vermieter kann sich gegen eine Mietminderung (Das Kürzen der Miete) kaum anders wehren, als die Mängel zu beheben. Sind die Mängel (z.B. Heizungsausfall, Schimmel, Wasserschaden) behoben, schuldet der Mieter sofort wieder die volle Miete und er darf nicht mehr mindern. Der Vermieter wird sich bei der Mietminderung immer fragen, ob wirklich ein Mangel existiert. Kann er dies beweisbar verneinen, wird er den Mieter zur vollen Mietzahlung anmahnen. Folgt der Mieter nicht, kann bei einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten die fristlose und ordentliche Kündigung folgen. Wer nicht sicher ist, ob ein Mangel vorhanden ist, kann mit einem selbständigen Beweisverfahren die Tatsachen gerichtlich klären lassen.


Mietminderung: Lärm

Lärmbelästigung

Häufig führt Lärmbelästigung zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Dabei sind zwei Punkte besonders: Einmal kommt der Lärm oft nicht vom Vermieter selbst. Es sind die lärmenden Nachbarn oder Dritte, auf die er kaum Einfluss hat. Dabei ist die Art und Weise des Hauses auch maßgeblich, ob sich eine Lärmbelästigung aus der Nachbarwohnung wahrnehmen lässt oder nicht. Der Trittschall soll dabei als Beispiel genannt sein. Der andere Punkt betrifft den Mieter. Nachbarn nehmen eine Lärmbelästigung sehr subjektiv wahr. Oft kommt es vor, dass der Lärm scheinbar schlimmer und lauter wird, dieser aber in Wahrheit gleich bleibt und sich nur der Mieter (Nachbarn) immer weniger tolerant zeigt und den Lärm als viel schlimmer empfindet.

Kinderlärm

Aufgrund des ersten Punktes ist genau zu unterscheiden, welche Quelle des Lärms angezeigt wird. Kinderlärm wird gern als „Zukunftsmusik“ bezeichnet und tatsächlich geht die Rechtssprechung davon aus, dass andere Mieter bei Kinderlärm sehr viel Toleranz zeigen müssen. Doch es handelt sich immer um Einzelfallentscheidungen bei Kinderlärm. So hat auch Kinderlärm Grenzen. Der Bundesgerichtshof hat dies bestätigt: „Die […] zu fordernde Toleranz hat jedoch auch Grenzen, die sich im Einzelfall nach Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Immissionen und ihrer Vermeidbarkeit etwa durch objektiv gebotene erzieherische Maßnahmen oder bauliche Maßnahmen bestimmen.“ (BGH-Beschluss v. 22.8.2017 – Az. VIII ZR 226/16).

Hundegebell & Hausmusik

Weniger tolerant sind die Nachbarn bei Hundegebell oder Hausmusik. Während die Hausmusik in vielen Hausordnungen geregelt ist und der Vermieter gegen Verstöße durch Hausmusik gut vorgehen kann, ist es bei Hundegebell schwerer. Der Hund wird nicht nur zu festgelegten Zeiten bellen. Dann kann bei ständigem Hundegebell oder Gejaule die Miete in einer entsprechenden Höhe gemindert werden.

Gaststättenlärm

Kommt die lärmende Störung durch den Betrieb einer Gaststätte (sog. Gaststättenlärm), muss zunächst gefragt werden, ob denn ein Mangel durch Gaststättenlarm vorliegt. Wenn die Gaststätte zum Beispiel schon vor Mietbeginn des Mieters vorhanden war und der Mieter trotzdem gemietet hat, dann liegen die Voraussetzungen für eine Mängelanzeige unter Umständen nicht vor und er kann nicht mindern bzw. die Miete in einer festgelegten Höhe aufgrund von Gaststättenlärm kürzen. Möglicherweise ist die Lärmbelästigung durch den Gaststättenlärm bereits in einem niedrigeren Mietpreis eingerechnet. Aber auch die Gaststätten unterliegen öffentlich-rechtlichen Regelungen der Gemeinden und Städte. So wird versucht, beider Interessen gerecht zu werden. Hält sich der Betreiber der Gaststätte an alle Regelungen, dann wird es schwer für den Mieter die Miete auch tatsächlich um eine entsprechende Höhe aufgrund von Gaststättenlärm mindern zu können.

Fluglärm

Ganz ähnlich wie bei Gaststättenlärm ist es auch bei Fluglärm. Der Mieter muss wissen, welchen Einflüssen die Mietwohnung / Mietsache ausgesetzt ist und sich dann entscheiden, ob sie angemietet werden soll oder nicht. Doch selbst wenn der Fluglärm während der Mietzeit objektiv zunimmt, lehnt die Rechtssprechung in vielen Fällen eine Mietminderung wegen Fluglärm ab, da der Mieter nicht darauf vertrauen darf, dass es nicht noch schlimmer kommen könnte. Der Mieter muss immer damit rechnen, dass sich bereits vorhandener Fluglärm noch intensivieren kann.

Baulärm

Sehr unterschiedlich wird bei Baulärm geurteilt. Hierbei sind viele Fragen zum Baulärm zu klären: War es absehbar, dass Baulärm auftreten wird? Kann der Vermieter den Baulärm beeinflussen? Ist der Baulärm erheblich? Generell muss der Mieter bereits bei Mietbeginn wissen, ob in naher Zukunft mit Baulärm zu rechnen ist. Nicht jeder Baulärm rechtfertigt eine Mietminderung. Nur wenn es außergewöhnlicher Baulärm ist und dazu noch die Wohnungstauglichkeit zum Leben eingeschränkt ist, kann eine Mietminderung greifen. Da Baulärm sehr flüchtig ist, muss der Mieter diese Lärmart gut dokumentieren, um eventuell eine Miete kürzen zu können.

Garagentorlärm

Das Öffnen und Schließen von einem Garagentor kann in der Wohnung als sehr laut empfunden werden. Insbesondere dann, wenn die Garage samt Garagentor im Haus liegt und sich der Schall durch das Gebäude überträgt. Ein gewisses Maß an Lärm durch ein Garagentor muss der Mieter sicherlich hinnehmen, denn in den meisten Fällen war die Garage und damit auch das Garagentor vor dem Mieter da und er musste bei Vertragsschluss damit rechnen, dass Geräusche zu hören sind. Das kann im Einzelfall aber dennoch zu einem Mangel durch ein Garagentor werden, etwa, wenn die Geräusche über das technische Notwendige hinausgehen (zum Beispiel bei verschlissenem oder defektem Antrieb beim Garagentor) oder die Häufigkeit der Nutzung über das übliche Maß hinausgeht. Das Landgericht Berlin hat in einem Kasus zum Garagentor 10 Prozent Mietminderung zugesprochen (LG Berlin MM 1986, 7).

Lärmprotokoll

Ein Lärmprotokoll kann beim Feststellen eines Mangels wegen Lärm helfen. Im Lärmprotokoll notiert der Mieter Zeit, Dauer, Quelle und Intensität des Lärm. Letzteres setzt eine Beschreibung in Worten voraus. Das Lärmprotokoll ist als Beweismittel für Mängel sicher sinnvoll, aber nicht zwingend vorgeschrieben. Wichtig ist nur, dass der Mieter im schlimmsten Fall dem Gericht darlegen kann, dass durch den Lärm der Gebrauchswert seiner Wohnung erheblich gemindert ist und eine Minderung daher zulässig ist. Das kann der Mieter auch durch Zeugen belegen.


Mietminderung: Schimmel

Mietminderung bei Schimmelbefall führt häufig zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Das liegt in der Natur der Sache: Schimmel in der Wohnung kann grundsätzlich durch zwei Ursachen auftreten. Entweder begünstigt das Nutzerverhalten den Schimmelbefall oder ein Baumangel führt zu Schimmelwachstum. Dabei sind die Grenzen oft fließend. Seltener kommt es dazu dass nur eine oder die andere Ursache zum Schimmelbefall führt.

Stellt der Mieter Schimmelbefall fest, muss er dies dem Vermieter anzeigen (Mängelanzeige) und ihn unter Fristsetzung zur Beseitigung auffordern. Folgt keine Beseitigung der Schimmelbildung, wird der Mieter in der Regel durch eine Kürzung der Miete, die sogenannte Mietminderung, versuchen, Druck auszuüben. Wie hoch die Kürzung bei Schimmel ausfallen kann, ist immer eine Entscheidung im Einzelfall. Anhaltspunkte kann eine Mietminderungstabelle zum Thema Schimmelbefall geben, die es als gedrucktes Buch oder im Internet gibt. Da bei der Mängelanzeige an den Vermieter immer wieder schwere Fehler auftreten, kann ein Musterbrief als Vorlage beim Thema Schimmelbefall helfen.

Gutachten

So unterschiedlich die Ursachen sind, so klar sind die Verantwortlichkeiten geregelt. Liegt ein Baumangel vor, ist der Vermieter in der Verantwortung, bei einem falschen Nutzerverhalten ist eben der Nutzer, also in der Regel der Mieter verantwortlich. Bei einem Streit schieben sich beide Parteien gegenseitig „die Schuld“ zu. Eine endgültige Klärung schafft meist nur ein Gutachten zur Schimmelbildung. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass ein gerichtlich bestellter Gutachter zur Ursachenforschung zur Bildung von Schimmel entsendet wird. Das geht zum Beispiel auch durch ein sogenanntes „selbständiges Beweisverfahren“. Eine Klärung in einem Gerichtsverfahren läuft meist so ab: Zunächst legt der Mieter den Befall mit Schimmel dar. Es genügt  mitzuteilen, wo und in welchem Ausmaß Schimmel im Objekt auftritt (Beschreibung, Fläche, Fotos, usw.). Jetzt ist der Vermieter gemäß Mietrecht in der Pflicht darzulegen und zu beweisen, dass nicht ein Baumangel die Ursache für den Schimmelbefall ist. Gelingt dies, muss nun der Mieter darlegen und beweisen, dass sein Verhalten nicht ursächlich für den Schimmelbefall geworden ist. Oft kommen auch Indizien zur Sprache, wie etwa der Wohnungszustand bevor der Mieter eingezogen ist, ob der Mieter mehr oder weniger heizt als andere Hausbewohner.

Neubaufeuchtigkeit

Wer einen Neubau bezieht, muss mit einer gewissen Neubaufeuchtigkeit rechnen. Da liegt daran, dass oft die Wände noch nicht vollständig abgebunden sind und eine Restfeuchtigkeit (Neubaufeuchtigkeit) austritt. Ob in der Neubaufeuchtigkeit ein Mangel zu sehen ist, ist sehr umstritten. In vielen Entscheidungen zur Neubaufeuchtigkeit kommen Richter zum Ergebnis, dass er vorliegt, dass mit dieser Neubaufeuchtigkeit zu rechnen ist. Andere lassen eine Minderung zu. Hier muss in jedem Einzelfall genau geprüft werden, ob es einen Mangel wegen Neubaufeuchtigkeit gibt. In manchen Fällen wird vom Mieter verlangt, dass durch vermehrtes Heizen die Trocknung der Neubaufeuchtigkeit beschleunigt werden soll. Das ist allerdings nicht zulässig. Vom Mieter darf keine erhöhte Heizleistung erwartet werden.


Mietminderung: Zigarettenrauch

Zigarettenrauch kann vor allem für Nachbarn derart belästigend sein, dass sich der Qualm als ein Mangel an der eigenen Wohnung darstellt. Das wirft mehrere Probleme auf, da Mietmängel gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden müssen. Dazu kommt, dass der Vermieter seinen Mietern das Rauchen in der Regel erlaubt. In einem Grundsatzurteil (Urteil) zum Thema Zigarettenrauch hat der Bundesgerichtshof 2015 entschieden, dass das (erlaubte) Rauchen des einen Nachbarn eine Störung des anderen Nachbarn in seinem Besitz, also seiner Wohnungsnutzung, ist (Urt. v. 16.01.2015 – Az. V ZR 110/14). Im Fall des BGH ging es um das Rauchen auf dem Balkon und die damit verbundene Belästigung des Nachbarn durch Zigarettenrauch. Die Gerichte übertragen diese Rechtsprechung aber auch auf Terrassen in Reihenhaussiedlungen (z.B. LG Dortmund, Urt. v. 08.06.2017 – Az. 1 S 451/15). Was so klar klingt, bereitet in der Praxis Probleme. Bislang hätten Entscheidungen entweder für oder gegen ein Rauchverbot ausfallen müssen („entweder oder“). Der Bundesgerichtshof entscheidet salomonischer. Da hier zwei grundrechtlich geschützte Positionen aufeinander treffen, muss ein fairer Ausgleich geschaffen werden. Das geht in der Praxis mit einem simplen Zeitplan. Darin muss festgelegt werden, wann der Balkon oder die Terrasse zum Rauchen benutzt werden darf und wann nicht. Feste Zeiten gibt der Bundesgerichtshof nicht vor. Das muss in jedem Einzelfall beim Streit um Zigarettenrauch geregelt werden.

Unklar ist, wer diesen Zeitplan aufstellen soll. Der Vermieter könnte dies in den Mietvertrag oder die Hausordnung übernehmen. Das geht aber nur bei Neuverträgen oder wenn eine Änderung der Hausordnung im Mietvertrag erlaubt ist. Bei Bestandsverträgen darf der Vermieter nichts einseitig ändern. Möglich ist auch eine Regelung der Mieter untereinander, die selbstverständlich von beiden gewollt sein muss. Sollte es partout keine Einigung geben, wäre auch eine Klage eines Mieters gegen den anderen auf Zustimmung zu einer „Gebrauchsregelung“.

Die konkrete Gestaltung der Gebrauchsregelung, also des Zeitplans, ist dem Vermieter/Mieter überlassen. Der Bundesgerichtshof spricht von einer stundenweisen Regelung. Es sollten daher Zeiträume von ganzen Stunden festgelegt werden. Das Landgericht Dortmund hat beispielsweise den Tag in Abschnitte zu je 3 Stunden eingeteilt, in denen geraucht werden darf oder eben nicht (LG Dortmund, Urt. v. 08.06.2017 – Az. 1 S 451/15). Beispiel für eine Gebrauchsregelung wäre: „Das Rauchen auf Balkonen ist an ungeraden Tagen nur von 0 bis 12 Uhr und an geraden Tagen nur von 12 bis 24 Uhr gestattet.“

Mietminderung: Rattenbefall

Wilde Ratten haben in und um eine Wohnung nichts zu suchen. Sie stellen als Ungeziefer eine Gefahr für die Gesundheit dar, denn sie übertragen verschiedene Krankheiten. Gefährlich sind nicht nur die Tiere selbst, sondern auch deren Kot, Urin und Speichel, welches über angefressene Vorräte an den Menschen kommen kann. Andererseits ist Rattenbefall in vielen Großstädten immer häufiger anzutreffen. Für eine Mietminderung ist entscheidend, wo und in welcher Intensität der Rattenbefall auftritt. Ist nur das Grundstück oder der Keller betroffen, wirkt sich ein Mangel nicht so stark auf die Wohnung aus. Anders, wenn die Wohnung von Ungeziefer heimgesucht wird. Dann kann je nach Befall eine Kürzung der Miete vorgenommen werden. Die Höhe (Minderungsquote in Prozent) ist eine Frage des Einzelfalls – Hilfe kann z.B. eine Mietminderungstabelle leisten.


Mietminderung: Heizung (Heizungsausfall)

Wie wertvoll eine Heizung ist, merkt man meist erst dann, wenn ein Heizungsausfall eintritt und das Warmwasser kalt bleibt. Als Mieter ist beim Heizungsausfall das Wichtigste, den Vermieter über die defekte Heizung zu informieren und ihm eine Fristsetzung zur Reparatur der Heizung mitzuteilen. Gerade an Letzterem scheitern viele Mietminderungen beim Heizungsausfall. Denn nur wenn sie verstrichen ist und die Heizung weiter defekt ist und somit z.B. kein Warmwasser vorhanden ist, darf der Mieter den Vermieter durch Kürzung der Miete (= Mietminderung wegen Heizungsausfall) weiter unter Druck setzen. Die Höhe (Minderungsquote in Prozent) der konkreten Mietminderung ist immer eine Frage des Einzelfalls – auch bei einem Heizungsausfall. Wichtig im Zusammenhang mit eigenem Heizungsausfall ist, dass die Höhe der Mietminderung von einem zusätzlichen Kriterium bestimmt wird: der Jahreszeit. In der Heizperiode, die in der Regel von Oktober bis einschließlich März reicht, kann für den Ausfall der Raumheizung (Heizungsausfall) eine Minderung berechnet werden. Außerhalb der Heizperiode geht die Minderung durch eine defekte Heizung gegen Null. Aber das gilt nur für die Beheizung der Wohnräume durch eine Heizung. Für einen Mangel an der Heizung zur Aufbereitung von Warmwasser wäre ganzjährig eine Kürzung möglich.

Mietminderung: Wasserschaden

Ob bei einem Wasserschaden eine Mietminderung in Frage kommt, hängt von der Ursache für den Wasserschaden ab. Kommt der Wasserschaden durch den Mieter zustande, weil dieser beispielsweise eine Waschmaschine oder einen Geschirrspüler falsch angeschlossen hat, darf er natürlich nicht die Miete kürzen. Ganz anders bei dem Mieter, der durch Wasser aus einer anderen Wohnung oder durch eine geborstene Wasserleitung betroffen ist und so einen Wasserschaden erfährt. Eine Mietminderung (Mindern der Miete in einer bestimmten Höhe)) ist in diesen Fall grundsätzlich möglich, aber eher selten. Denn der Mieter muss den Schaden dem Vermieter melden und eine angemessenen Zeitraum zur Reparatur setzen. In den meisten Fällen wird der Vermieter reagieren und den Schaden beginnen zu beheben. Nicht zuletzt, weil eine Versicherung die Kosten bei einem Wasserschaden deckt. Sollte der Vermieter aber keine Reparatur bei einem Wasserschaden beginnen, darf der Mieter die Miete in einer bestimmten Höhe mindern. Die Höhe (Minderungsquote in Prozent) ist wieder eine Frage des Einzelfalls und kann mit Hilfe einer Mietminderungstabelle bemessen werden.

Mietminderungstabelle

In einer Mietminderungstabelle werden Urteile zum Thema Mietminderung oder Mietkürzung gesammelt und systematisch aufbereitet. Meist sind in der Mietminderungstabelle stichwortartig die Wohnungsmängel beschrieben und die Minderung oder Kürzung in Prozent zur Miete (Brutto) veröffentlicht. Dazu gibt es detaillierte Angaben zum Urteil, zum jeweiligen Gericht, Aktenzeichen und Datum. Die Angaben in der Mietminderungstabelle können für eine erste Einschätzung helfen. Konkret müsste aber genau das jeweilige Urteil mit den Besonderheiten des Einzelfalls gelesen werden, um eine „Übertragbarkeit“ aus einem Urteil aus der Mietminderungstabelle zu prüfen und damit der Angabe in der Mietminderungstabelle folgen zu können. Auch das ist mit Vorsicht zu genießen: Die Gerichte in Deutschland sind nicht an ein Urteil anderer Gerichte gebunden. Jedes Gericht kann selbst entscheiden und dabei von den Entscheidungen eines anderen Gerichts abweichen. Lediglich das Urteil einer höheren Instanz, wie Oberlandesgerichte oder sogar der Bundesgerichtshof, geben Richtungen vor, von denen Erstinstanzen seltener abweichen und die Entscheidungen übernommen werden.

Beispiele für eine Mietminderungstabelle:

Mietminderung: Musterbrief (Vorlage)

Wichtig ist bei der Mietminderung, dass der Vermieter sofort über den Mangel informiert wird (Mängelanzeige) und ihm eine Frist zur Behebung des Mangels gesetzt wird. Nach Fristablauf kann die Kürzung der Miete sofort erfolgen. Der Mieter muss keine Nachfrist setzen oder eine Vermieter-Antwort abwarten.

Ein Musterbrief (Vorlage) zur Ankündigung einer Mietminderung könnte so aussehen:

„Sehr geehrte/r (Vermieter),

in der von Ihnen an mich vermieteten Wohnung (Anschrift,Lage im Haus oder Datum des Mietvertrags) ist seit dem (Datum) der folgende Mangel aufgetreten: (Beschreibung des Mangels, möglichst genau). Ich fordere Sie auf, den Mangel bis zum (Datum) zu beheben. Sollten Sie die Frist verstreichen lassen, ohne mit der Behebung des Mangels zu beginnen, werde ich ab dem folgenden Monat die Bruttomiete von derzeit (Wert eintragen) EUR um (Satz in Prozent) mindern.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr (Mieter)“

Bitte beachten Sie, dass die Mietminderung nur ab Fristablauf für die Zukunft erklärt werden kann. Eine rückwirkende Kürzung der Miete ist nicht möglich. Bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung kann auch ein Blick auf eine Mietminderungstabelle helfen.

 


Mietminderung: Urteile (Auswahl)

Urteile zum Thema Lärm


MIETMINDERUNG: IHR RECHTSANWALT

Als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht helfe ich Ihnen bei Ihren Fragen rund um eine mangelhafte Wohnung (Mängelanzeige) oder eine Mietminderung. Durch Erfahrung und Zugriff auf Rechtsprechungsdatenbanken kann die Minderung dem Grunde und der Höhe (in Prozent) nach überprüft werden. Fehler, die dabei gemacht werden, können bis zu einer fristlosen Kündigung führen. Daher ist rechtzeitiger Rat vor einer Kündigung einzuholen.

ÜBER STEFAN ZEIDLER

Seit 2014 als Rechtsanwalt zugelassen. Im Mai 2015 wurde Rechtsanwalt Stefan Zeidler nach erfolgreicher theoretischer Abschlussprüfung und dem Nachweis der vorgeschriebenen praktischen Fälle das Recht zum Führen des Titels „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ von der Rechtsanwaltskammer Kassel verliehen. Zuvor hat er an der Georg-August-Universität in Göttingen studiert. Nach seinem Studium war er für 2 Jahre wissenschaftlicher Mitarbeiter am Juristischen Seminar und am Lehrstuhl von Prof. Dr. Gerald Spindler. Aus dieser Zeit stammen seine Zusatzqualifikationen „Microsoft Certified Professional (MCP)“ und „Microsoft Office Specialist Master Instructor (MMI)“.

Neben der Tätigkeit als Rechtsanwalt gibt Stefan Zeidler als Experte regelmäßig Kurse zum Thema „Betriebskostenabrechnung“ und „Wohnungseigentumsrecht“ an der Volkshochschule Nordhessen und beim Bund der Steuerzahler Hessen.

Rechtsanwalt Stefan Zeidler ist auf das Thema Mietminderung und Mietrecht spezialisiert. Darüberhinaus ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.