Mietzahlung: Termin und Frist zu Zahlungen im Mietrecht

Mietzahlung: Termin und Frist zu Zahlungen im Mietrecht

In nahezu allen bis zur Entscheidung aktuellen Mietverträgen über Wohnraum im Mietrecht ist festgelegt, dass die Mietzahlung bis zum 3. Werktag eines Monats bei dem Vermieter eingegangen sein muss. Unpünktliche Zahlungen können ein Kündigungsgrund sein. Im konkret vom BGH entschiedenen Fall war im Mietvertrag vereinbart:

“Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.”

Dem widerspricht der BGH (Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15). Er geht davon aus, dass es nach der gesetzlichen Regelung als Termin ausreicht, wenn der Mieter die Mietzahlung spätestens am 3. Werktag bei seiner Bank in Auftrag gibt. Vorausgesetzt: Das Konto ist ausreichend gedeckt. Kommt es bei einer Überweisung durch die Bank zu einer Verspätung, würde dies in den Risikobereich des Mieters verlagert werden. Das sei eine unbillige Belastung des Mieters. Eine Klausel, wonach es auf die Rechtzeitigkeit des Eingangs auf dem Konto des Vermieters ankommt, ist daher ungültig. Wird wegen unpünktlich gezahlter Mieten gekündigt und geklagt, muss der Mieter lediglich beweisen, dass er die Zahlung bis spätestens am 3. Werktag (Termin) angewiesen hat und das Konto ausreichend gedeckt war.

Vermieter und Mieter von Wohnraum müssen den bestehenden Vertrag nicht ändern. Bei Neuabschluss eines Mietvertrags sollte eine korrigierte Klausel verwendet werden. So kann auch weiterhin vereinbart werden, dass die Zahlungen bis zum 3. Werktag bei dem Vermieter eingehen müssen, wenn Nachteile durch verspätete Ausführung einer rechtzeitig in Auftrag gegebenen Überweisung nicht dem Mieter angelastet werden. Die Rechtsprechung gilt zunächst ausschließlich für vermieteten Wohnraum. Klauseln bei Geschäftsraummiete oder Zahlungsfristen bei Hausgeldern sind davon bisher nicht betroffen (Stand 05.10.2017).