Wohnungsmietvertrag – Was soll/kann ich regeln?

Wohnungsmietvertrag – Was soll/kann ich regeln?

Der Mietvertrag für eine Wohnung (und nur um diesen geht es hier) ist für beide Vertragspartner von großer Wichtigkeit. Er regelt für eine lange Zeit in die Zukunft das Überlassen einer Wohnung. Für den Mieter ist die Wohnung der Lebensmittelpunkt und ein wichtiger Teil der Privatsphäre. Für den Vermieter ist es oft eine wichtige Einnahmequelle oder gar die Altersvorsorge. Daher sollte Wert auf einen guten Mietvertrag gelegt werden. Im Folgenden nenne ich wichtige Punkte, die meines Erachtens geregelt werden sollten. Es wäre ein Fehler, wenn einer oder beide Vertragspartner die Regelungen außer acht lassen und denken, es wird schon gut gehen. In der Praxis zeigt sich dann, dass diese Einstellung zu großen und teuren Streitigkeiten führen.

Das Rubrum – Vollständige Anschriften

Alle Vertragspartner müssen mit vollständigen Namen und Anschriften (bei den Mietern die aktuelle Anschrift bei Vertragsschluss) benannt werden. Sind mehrere Mieter oder Vermieter, sollten alle mit aufgenommen werden. Bei Ehegatten ist dies nicht notwendig. Ebenso müssen Kinder nicht aufgeführt werden, es sei denn, es handelt sich um bereits volljährige Kinder. Für Vermieter ist sinnvoll, wenn sie das Geburtsdatum der Mieter notieren, welches man später bei Adressermittlungen benötigt.

Mietwohnung und Nebenräume

Die Lage der Wohnung im Haus und die Beschreibung der Zimmer muss angegeben werden. Gibt es Nebenräume, wie Keller (-abteile) oder eine Garage, kann dies mit aufgeführt werden. Aber Achtung: Wenn solche Nebenräume genannt werden, hat der Mieter einen Anspruch auf Nutzung. Es ist für beide Seiten nicht möglich, nur einen Nebenraum zu kündigen. In diesem Fall bildet alles im Vertrag eine Einheit, die nur dann getrennt werden kann, wenn beide Parteien einig sind. Soll zum Beispiel eine Garage später einmal anders genutzt werden, weil der Vermieter diese vielleicht selbst benötigt, muss ein getrennter Mietvertrag geschlossen werden, der keinen Bezug zum Wohnungsmietvertrag hat.

Wohnungsgröße

Oft wird die Größe der Wohnung genannt. Das ist nicht erforderlich. Aber wenn die Größe im Vertrag steht, sollte diese Stimmen. Bei Differenz zur tatsächlichen Größe kann der Mieter dauerhaft Miete mindern, wenn die Wohnung zum Beispiel kleiner ist. Im Zweifel sollten keine Angaben gemacht werden.

Nutzung von Flächen um das Haus herum

Der Wohnungsmietvertrag gestattet nur die Nutzung der Wohnung und den unmittelbaren Zugang dazu. Wenn Mieter auch Flächen außerhalb des Hauses, zum Beispiel den Garten oder Stellplätze im Hof nutzen dürfen, dann muss das klar geregelt werden.

Miethöhe

Die Miethöhe ist in jedem Fall festzulegen. In der Regel wird eine monatlich im Voraus zu zahlende Miete vereinbart. Soll der Mieter dazu noch Vorauszahlungen für die Betriebskosten zahlen, sollte auch diese Summe im Vertrag genannt werden. Dass diese sich im Verlauf der Mietzeit ändern kann, spielt keine Rolle. Es ist aber klar zu empfehlen, dass man die einzelnen Komponenten der monatlichen Zahlung getrennt auflistet. Man nennt also die „Grundmiete“, das ist die Miete ohne jede Vorauszahlungen. Dazu kommt die „Vorauszahlung für Heiz- und Warmwasserkosten“, die nach der gesetzlichen Regelung in der Heizkostenverordnung immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Die „Vorauszahlungen für die Betriebskosten“ bilden den dritten Teil der dann auszuweisenden „Gesamtsumme“.

Staffelmiete oder Indexmiete?

An sich ist die Grundmiete für die gesamte Zeit der Mietdauer festgelegt. Eine einseitige Änderung der Grundmiete ist nur in dem sehr engen gesetzlichen Rahmen für den Vermieter möglich. Aus der Praxis weiß man, dass dies für Vermieter von wenigen Wohneinheiten sehr schwer ist. Daher besteht die Möglichkeit, schon im Mietvertrag Mieterhöhungen in der Zukunft zu vereinbaren (Staffelmiete). Bei der Staffelmiete wird für bestimmte festgelegte Zeitabschnitte die Grundmiete geregelt. Anders ist die Indexmiete. Hier wird die Grundmiete an einen Index, zum Beispiel den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) vom Statistischen Bundesamt, gebunden. Steigt der Index um einen bestimmten Wert, wird auch die Miete entsprechend erhöht. Beide Regelungen zur Staffelmiete und Indexmiete müssen genau formuliert werden. Im Zweifel sollte man sich dazu beraten lassen, da bei falscher Formulierung die Unwirksamkeit der Klausel droht.

Mietpreisbremse

Soweit die Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem die Regelungen zur Mietpreisbremse gelten, sollte beachtet werden, dass insbesondere der Vermieter seine Verpflichtungen einhält. Zum Beispiel muss die Vormiete genannt werden. Es muss nach meinem Dafürhalten nicht im Mietvertrag genannt werden, aber aus Gründen der Beweisbarkeit ist eine schriftliche Mitteilung dazu sinnvoll.

Befristeter Mietvertrag?

Der Mietvertrag ist zunächst auf unbestimmte Zeit geschlossen. Einseitig kann der Vertrag nur durch Kündigung beendet werden. Sind beide Seiten sich einig, kann ein Mietvertrag jederzeit beendet werden. In manchen Fällen möchten aber Mieter oder Vermieter nur für eine bestimmte Zeit mieten. Das Gesetz schränkt den Vermieter bei dem Wunsch nach einer Befristung ein. Möglich ist die Befristung nur, wenn der Vermieter a) die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen oder b) größere Renovierungsarbeiten anstehen bzw. ein Umbau oder Abriss des Gebäudes geplant ist. Ein weiterer Grund ist, dass die Wohnung als Werkswohnung (zum Beispiel für einen Hausmeister) vermietet wird. Ist die Befristung richtig begründet, endet der Vertrag automatisch nach Zeitablauf und er kann auch nicht ordentlich gekündigt werden.

Kündigungsausschlussklausel

Wer als  Vermieter keine Befristung vereinbaren kann, aber dennoch den Mietvertrag für eine Mindestmietzeit abschließen möchte, kann eine Kündigungsausschlussklausel vereinbaren. Darin verpflichten sich beide(!) Parteien auf den Ausspruch einer ordentlichen(!) Kündigung zu verzichten. Eine außerordentliche („fristlose“) Kündigung kann nicht ausgeschlossen werden. Die Wirksamkeit solcher Klauseln ist durchaus umstritten. Generell gilt die Empfehlung, nicht mehr als zwei Jahre als Mindestmietzeit zu vereinbaren. Individuell können es bis zu vier Jahre sein. Zu beachten ist, dass die Mindestmietzeit mit Vertragsschluss zu laufen beginnt. Beispiel: Mindestmietzeit soll zwei Jahre sein. Vertragsschluss ist am 22.07.2019 Mietbeginn ist am 01.09.2019. Dann endet die Zweijahresfrist am 22.07.2021. Würde im Vertrag stehen, dass die Frist am 01.09.2021 endet, wäre die Klausel unwirksam mit der Folge, dass Mieter und Vermieter jederzeit die ordentliche Kündigung aussprechen können.

Nebenkosten bzw. Betriebskosten

Es ist allgemein üblich, dass der Mieter Nebenkosten oder Betriebskosten (beides ist gleichbedeutend, der Gesetzgeber kennt aber nur den Begriff der Betriebskosten) zahlt. Daher ist vielfach unbekannt, dass es dafür unbedingt eine Regelung im Mietvertrag bedarf. Fehlt eine Regelung, zahlt der Vermieter diese Kosten selbst (gesetzliche Regel). Es reicht aus, wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung, die Festlegt, was Betriebskosten sind, ist nicht mehr nötig. Auch ist nicht nötig, die Betriebskosten im Vertrag zu nennen. Wird das dennoch getan, muss der Mieter auch nur die dort genannten Kosten zahlen, denn diese Vereinbarung geht vor. Genannt werden müssen aber die sogenannten „sonstigen Betriebskosten“. Zwar klingt der Begriff wie ein Auffangtatbestand für alle Kosten, die nicht in der Betriebskostenverordnung genannt sind. Aber der Vermieter muss hier die Kosten ganz konkret nennen. Zu den sonstigen Betriebskosten zählen zum Beispiel die Wartung der Rauchwarnmelder, die Reinigung der Dachrinnen, die Wartung der Feuerlöscher und vieles mehr. Die jeweils zur Verteilung der Kosten angewandten Verteilungsschlüssel müssen nicht ausdrücklich genannt werden. Gesetzlich ist dann das Verhältnis zur Wohnungsgröße als Verteilerschlüssel heranzuziehen. Möchten die Parteien davon abweichen, weil sie zum Beispiel nach Personen aufteilen möchten, muss dies im Vertrag festgelegt werden. Vorsicht: Einmal festgelegte Schlüssel sind nicht mehr einseitig zu ändern.

Tierhaltung

Ohne Regelung darf der Mieter uneingeschränkt Tiere in der Wohnung halten, sofern dies nicht die übrigen Bewohner stört. Vermieter möchten dies gern einschränken. Dass ist möglich bei großen Tieren, wobei ein generelles Verbot meist unwirksam ist. Es sollte die Haltung von Hunden oder Katzen zum Beispiel von einer Genehmigung abhängig gemacht werden. Die Klauseln hierzu sind vielfältig. Ebenso vielfältig ist die Rechtsprechung dazu. Hier macht eine individuelle Beratung Sinn.

Nachmieter bei vorzeitigem Auszug

Hartnäckig hält sich bei Mietern die Meinung, dass man vorzeitig ausziehen darf, wenn man nur ein bis drei Nachmieter nennt. Das ist so nicht richtig. Ohne vertragliche Regelung muss sich der Vermieter auf keinen Nachmieter einlassen. Zwar kann im Vertrag dazu etwas abweichendes geregelt werden. Allerdings wird sich kaum ein Vermieter darauf einlassen, dass er einen Mieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen und im Gegenzug einen unbekannten neuen Mieter akzeptieren soll. Natürlich kann es Fälle geben, wo sich beide einig sind. Aber das kann von Fall zu Fall schriftlich in einem Mietaufhebungsvertrag geregelt werden. Eine Klausel dazu im Mietvertrag ist überflüssig.

Kosten für Kleinreparaturen

Bei den Reparaturkosten ist die gesetzliche Regelung, dass der Vermieter dafür aufzukommen hat. Handelt es sich um Reparaturen an Einrichtungen, die der Mieter ständig in Gebraucht hat, ist das Interesse des Vermieters, Kosten für solche Reparaturen auf den Mieter umzuwälzen. Die Idee ist, dass dann der Mieter pfleglicher mit den Einrichtungen umgeht. In gewissen Grenzen geht das mit der sogenannten Klausel für Kleinreparaturen. Wichtig ist, dass eine finanzielle Obergrenze für den Einzelfall (vereinbart werden Beträge zwischen 75 EUR und 150 EUR) und eine für alle Fälle in einem bestimmten Zeitraum (zum Beispiel 6% der Grundmiete in einem Jahr) geregelt wird. Die Obergrenzen werden von den Gerichten sehr unterschiedlich bewertet. Greift man zu hoch, wird die Klausel vom Gericht als insgesamt unzulässig verworfen mit dem Ergebnis, dass der Vermieter alle Reparaturen selbst zahlt.

Zutrittsrecht zur Wohnung

Vermieter möchten gern Zutritt zur Wohnung haben. Ohne Vereinbarung ist das einseitg kaum durchzusetzen. Ausnahmen sind, wenn unmittelbare Gefahr droht. Aber ein reiner Kontrollbesuch sollte geregelt werden. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter sich rechtzeitig vorher ankündigt und der Besuch zu üblichen Zeiten stattfindet.

Mängelbeseitigung

Ist bereits bei Mietvertragsabschluss klar, dass die Wohnung mangelhaft ist, also zum Beispiel Schäden vorhanden sind, die der Vermieter noch auszubessern hat, dann sollte dies entweder im Mietvertrag selbst oder gesondert schriftlich festgehalten werden. Mündliche Aussagen, wie „das mach ich schon“, kann man letztlich nicht beweisen. Beginnt das Mietverhältnis und der Mieter zieht in die mangelhafte Wohnung ein, droht dieser Zustand „als vermietet“ angesehen zu werden. Das hätte die Folge, dass der Mieter nun nicht mehr vom Vermieter die Beseitigung der Mängel verlangen kann.

Winterdienst

Die gesetzliche Regelung ist, dass der Vermieter für die Sicherheit um das Haus herum verantwortlich ist. In den Städten und Gemeinden ist meist geregelt, dass der Eigentümer (meist auch gleichzeitig der Vermieter) für das Räumen von Schnee und Eis vor dem Grundstück und auf dem Grundstück verantwortlich ist. Der Vermieter kann diese Verpflichtung auf die Mieter abwälzen. Dazu bedarf eines einer Regelung im Mietvertrag. Material zum Streuen und Räumen sollte der Vermieter stellen. Rein versicherungstechnisch sollte der Vermieter in diesem Fall aber regelmäßig überprüfen, ob die Mieter den Verpflichtungen nachkommen.

Schönheitsreparaturen

Ein ständiger Streitpunkt sind die Klauseln zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Gemeint sich dabei typische Abnutzungserscheinungen. Ohne eine Regelung trifft den Vermieter die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen. In der Regel wird dies aber dem Mieter aufgetragen. Die dazu nötige Klausel im Mietvertrag ist sorgfältig zu formulieren, da sehr viel Rechtsprechung zu diesem Thema existiert. In vielen alten Mietverträgen sind die verwendeten Klauseln nichtig. Hier muss eine individuelle Beratung erfolgen.

Gewerbliche Nutzung der Wohnräume

Sofern der Mieter die Wohnung oder einzelne Zimmer gewerblich nutzen will, sollte dies vertraglich vereinbart werden. Im Zweifel könnte der Vermieter die Nutzung, die nicht Wohnzwecken entspricht, verbieten. Damit sind schon einfache berufliche Nutzungen nur erlaubt, wenn der Vermieter dies genehmigt. Wobei nur gelegentliche berufliche Nutzung, die nicht zu einem erhöhten Aufkommen an Besuchern führt, in der Regel zu genehmigen ist.

Möglichkeit der Untervermietung

Bei einem Mieter kann das Interesse bestehen, die Wohnung unterzuvermieten, wenn er beispielsweise beruflich bedingt längere Zeit an einem anderen Ort wohnt. In diesem Fall sollte eine vertragliche Regelung getroffen werden. Aber auch ohne Regelung kann der Mieter einen Anspruch auf eine Untervermietung haben, wenn nicht der Vermieter gewichtige Gründe gegen den Untermieter hat.

Baulichen Veränderungen durch den Mieter

Plant der Mieter bauliche Veränderungen an der Mietsache, ist generell die Empfehlung, außerhalb des Mietvertrags eine exakte vertragliche Regelung zu treffen. Es geht insbesondere um die Frage, wer die Baumaßnahmen zahlt und was damit am Ende der Mietzeit passieren soll. Oft ist im Mietvertrag eine Genehmigungspflicht vereinbart. Damit ist aber nicht geregelt, was nach Ende der Mietzeit mit den Veränderungen passieren soll. Im Zweifel muss der Mieter die Änderung auf seine eigenen Kosten zurückbauen. Möglich ist auch, dass der Vermieter die Änderungen so akzeptiert. In diesem Fall entsteht oft Streit darüber, ob der Vermieter für den umgebauten Zustand einen Ausgleich zu zahlen hat und wenn ja, in welcher Höhe. Dies ist sinnvollerweise in einer eigenen schriftlichen Regelung festzuhalten, die den konkreten Fall besser abbildet, als eine allgemeine Regelung im Mietvertrag.

Mietsicherheit oder Kaution

In vielen Fällen verlangt der Vermieter eine Mietsicherheit (oder Kaution, die Begriffe sind gleichbedeutend). Dass muss im Mietvertrag geregelt sein. Wichtig ist die gesetzliche Vorgabe, dass maximal drei Grundmieten (also ohne die Vorauszahlungen der Betriebskosten) gefordert werden dürfen. Auf Verlangen des Mieter ist eine Zahlung in drei Raten zu gewähren. Als Sicherheit kommt nicht nur ein Geldbetrag (sog. Barkaution) in Frage, sondern auch eine Bürgschaft. Es muss nur beachtet werden, dass keine Übersicherung besteht, also nicht eine Barkaution und eine Bürgschaft vereinbart werden. In diesem Fall kann der Mieter eine Sicherheit zurückverlangen. Die Mietsicherheit muss auf Seiten des Vermieters von seinem Vermögen getrennt gehalten werden, damit im Fall einer Insolvenz nicht die Sicherheit verloren ist. Bei privaten Vermietern bietet es sich an, dass der Mieter den Betrag auf ein Sparbuch festlegt und das an den Vermieter verpfändet. Das kann individuell vereinbart werden. Wichtig ist, dass der Vermieter die Mietsicherheit nicht einseitig entnehmen darf, weil der Mieter im laufenden Mietverhältnis beispielsweise eine Monatsmiete nicht gezahlt hat. So etwas ist nur im Gewerbemietrecht vereinbar. Insofern muss der Vermieter am Ende des Mietvertrags seine Ansprüche prüfen und über die Mietsicherheit abrechnen. Erst dann steht es ihm zu, die Mietsicherheit zu behalten. Achtung: Für die Prüfung und Anmeldung bestimmter Ansprüche des Vermieters läuft eine verkürzte Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Rückerhalt der Wohnung.

Gartenpflege

Ein Garten (damit ist schon eine kleine Blumenrabatte gemeint) muss gepflegt werden. Typische Pflegearbeiten sind Unkrautentfernung, Rasenmähen, Heckenschnitt, usw. Ohne Regelung muss der Vermieter dieses erledigen. Er kann seinen Aufwand oder die konkreten Kosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Er kann aber auch im Mietvertrag vereinbaren, dass die Mieter diese Arbeiten übernehmen müssen. Dann tragen diese die Kosten direkt selbst. Es darf also in einem solchen Fall nichts mehr über die Betriebskostenabrechnung verrechnet werden. Selbst wenn die Mieter die Arbeiten verweigern und der Vermieter doch tätig wird, sind das keine Betriebskosten, sondern ein Schadensersatz. Bei Übernahme der Gartenpflege ist nicht geregelt, ob die Mieter den Garten umgestalten dürfen. Das müssten sie im Einzelfall mit dem Vermieter klären. Im Gegenzug bleiben Arbeiten, die über die Gartenpflege hinausgehen, wie Neuanpflanzungen, Baumfällarbeiten, usw. in der Verantwortung des Vermieters. Die Kosten dafür trägt er selbst. Sofern der Vermieter dem Mieter völlige Gestaltungsfreiheit im Garten lassen will, kann das natürlich vereinbart werden. Es gilt aber das Gleiche wie bei den baulichen Veränderungen: Es sollte eine Regelung getroffen werden, was bei Ende des Mietvertrags passieren soll und wer die Kosten zu tragen hat.

Datenschutz

Vermieter sind nach der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) zum Schutz der personenbezogenen Daten verpflichtet. Dazu gibt es einen eigenen Beitrag. Sinnvoll ist es, im Vertrag bereits auf die Einhaltung der datenschutzrechtlichen Regelungen hinzuweisen. Das entbindet den Vermieter aber nicht, seinen Informationspflichten nachzukommen. Insofern ist eine eigene Datenschutzerklärung zu empfehlen.