Mietrecht

Mietrecht

Beim Mietrecht geht es vorwiegend um die Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter. Es beginnt bei dem Aushandeln des Mietvertrags und dessen problematischen Klauseln, wie Betriebskosten und Schönheitsreparaturen (Wohnungsübergabeprotokoll ggf. beachten), reicht über Mängel an der Mietsache, MieterhöhungenAbmahnungen bis hin zum Beenden des Vertrags durch Kündigung (z.B. durch Eigenbedarf)Widerruf oder Anfechtung. Aber darüber hinaus finden sich weitere Probleme (Mietkaution, Heizkostenabrechnung, Vergleichsmietke (Mietpreisbremse), Untervermietung) in der Mietvertrag-Abwicklung , was nicht selten im Streit um Schadensersatz endet.

Was ist eine Miete?

Von einer Miete spricht man, wenn eine Partei den Gebrauch oder Besitz an einer Sache einer anderen Partei überlässt und die andere Partei dafür eine regelmäßige Gegenleistung schuldet. Die ersten Gedanken bei Miete springen sofort zur Wohnraummiete. Dabei überlässt der Vermieter den Besitz an einer Eigentumswohnung an einen Mieter, der im Gegenzug Mietzahlungen (Mietzins) leistet. Aber das Mietrecht umfasst viel mehr Lebenssachverhalte. Das Mieten einer Maschine, eines Autos oder einer Ferienwohnung kann beispielsweise ebenso dazu gehören. Wichtig ist die Abgrenzung zum Kauf, bei dem es nicht um den dauerhaften Gebrauch geht, sondern darum, das Eigentum an einer Sache zu veräußern. Am anderen Ende steht die Abgrenzung zur Leihe, die ebenfalls einen Besitz an einer Sache vermittelt, aber im Gegensatz zur Miete keine Gegenleistung verlangt. So leiht man sich ein Buch oder einen Rasenmäher und will dafür nichts zahlen. Das Mietrecht ist eine Sammlung von Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ab §535 BGB. Es enthält spezielle Regelungen, die für alle Mietvarianten in Frage kommen, wie zum Beispiel die Wohnraummiete, die Geschäftsraummiete oder die besonderen Regelungen zur Pacht.

Kündigung des Mietvertrags

Der Mietvertrag ist jede Mietgrundlage. Besonders im Fokus sind Mietverträge über Wohnraum oder Geschäftsraum/Gewerberaum. Der Mietvertrag ist grundsätzlich auf unbestimmte Dauer geschlossen. Zwar gibt es Möglichkeiten die Laufzeit des Mietvertrages von Anfang an zu begrenzen (Zeitmietvertrag). Aber im Fall eines echten Dauerschuldverhältnisses braucht es Möglichkeiten für Mieter und Vermieter, sich von einem einmal geschlossenen Mietvertrag zu lösen. Im Mietrecht gibt es spezielle Möglichkeiten, wie zum Beispiel die Kündigung des Mietvertrags. Sie soll den Mietvertrag beenden. Eine Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Das bedeutet, dass sie einseitig von einer Partei ausgesprochen werden kann, ohne dass die andere Partei zustimmen muss. Sie muss aber bei der anderen Partei zugehen (das ergibt häufig Beweisprobleme). Das Mietrecht kennt die ordentliche (gemäß Kündigungsfristen) Kündigung, die außerordentliche Kündigung (fristlos) und eine – seltene – außerordentliche fristgebundene Kündigung. Speziell bei der Raummiete gibt es dazu besondere Regelungen. So muss die Kündigung des Vermieters immer einen Kündigungsgrund enthalten. Hingegen kann der Mieter eine Wohnung ohne Grund ordentlich (mit Frist) kündigen, aber außerordentlich (fristlos) nur mit Grund. Bei der Kündigung des Mietvertrags kann viel schief gehen. Eine oft gestellte Frage ist, ob denn nach der Kündigung die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen. Dies lässt sich nur mit einem Blick in den Mietvertrag klären. Viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind durch die Gerichte für unzulässig erklärt worden. Wer kündigen will oder gekündigt wurde, sollte sich nicht direkt mit einem Umzug beschäftigen, sondern über seine Rechte von einem professionellen Rechtsbeistand aufklären lassen.

Mieterhöhung

Eine Voraussetzung für einen gültigen Mietvertrag ist die Einigung zwischen Mieter und Vermieter über eine – bei Anmietung einer Mietwohnung meist monatliche – Mietzahlung (Mietzins). Damit ist die Zahlung, die der Mieter zu leisten hat, Vertragsbestandteil und normalerweise nicht mehr einseitig zu ändern. Da die Gültigkeit des Mietverhältnisses oft über Jahre gültig bleibt, gibt es im Mietrecht für den Vermieter die Möglichkeit, einseitig eine Mieterhöhung zu verlangen (das gilt nicht bei preisgebundenem, d.h. mit öffentlichen Geldern finanziertem Wohnraum). Das ist an besondere Voraussetzungen geknüpft. So sind zunächst zwei Grenzen zu beachten: Erstens darf die Miete nicht die “ortsübliche Miete” übersteigen und zweitens darf die Miete nicht mehr als 20% (in einigen Kommunen 15%) gesteigert werden. Außerdem muss zwischen zwei Mieterhöhungsverlangen mindestens 12 Monate gewartet werden. Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen. Dazu stehen nach dem Gesetz zur Verfügung: a) ein Gutachten eines speziell bestellten Sachverständigen, b) ein qualifizierter Mietspiegel oder c) drei Vergleichswohnungen. Selbst wenn alle Voraussetzungen bis hier erfüllt sind, kann der Vermieter nicht allein über die neue Miethöhe bestimmen. Der Gesetzgeber hat ein Zustimmungsverfahren festgelegt. Der Mieter muss nach einer Überlegungsfrist entweder zustimmen oder ein Sonderkündigungsrecht nutzen. Erklärt er keines von beiden, dann riskiert er eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung durch den Vermieter. Der kann mit Hilfe des Gerichts die Zustimmung des Mieters ersetzen.

Besondere Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter erklären, wenn er die Mieträume zum Beispiel energetisch saniert oder modernisiert. Doch auch daran sind etliche Voraussetzungen geknüpft, die in einer Beratung geklärt werden sollen.

Mietminderung

Im Mietrecht gibt es besondere Regelungen bei Mängeln an der Mietsache. Mängel liegen dann vor, wenn ihr Ist-Zustand von dem Soll-Zustand abweicht. Was in der Theorie ganz einfach klingt, führt in der Praxis oft zu großem Streit. Der Unterschied zwischen den beiden Zuständen ist für Mieter und Vermieter im Mietverhältnis oft groß – für den Mieter ist es meist riesengroß und für den Vermieter kaum wahrnehmbar. Dazu kommt die besondere Problematik, dass sich beide Parteien die Verantwortung für einen Mangel gegenseitig zuschieben. Der Gesetzgeber hat dem Mieter ein besonderes Werkzeug in die Hand gegeben, wenn es in den Mieträumen Mängel gibt: die Mietminderung. Voraussetzung ist, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigt und dem Vermieter eine Frist zum Beheben des Mangels setzt. Gerade an der letztgenannten Voraussetzung (Frist) scheitern viele Minderungen. Sind aber beide Voraussetzungen erfüllt und lässt der Vermieter die Frist verstreichen, ohne den vom Mieter gemeldeten Mangel behoben zu haben, kann der Mieter für die folgenden Monate die Miete um einen bestimmten Betrag gekürzt zahlen. Dazu behält er von der Bruttomiete einen Teil (meist einen Prozentsatz) ein. Mit Bruttomiete ist die Grundmiete zuzüglich der Vorauszahlungen für Betriebskosten gemeint. Diesen Teil behält er bei sich, auch wenn der Mangel nach ein paar Monaten behoben worden ist. Die Mietminderung tritt nach dem Mietrecht automatisch ein. Es muss weder eine Zustimmung des Vermieters abgewartet werden, noch eine weitere Ankündigung nach Fristablauf erfolgen. Die Höhe der verminderten Mietzahlung ist immer eine Frage des Einzelfalls. Es gibt eine Fülle von Rechtsprechung, die sich mit diesem Thema befasst.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Betriebskostenabrechung für das Jahr, in dem der Mieter die Miete gekürzt hat. Denn oft kommt es vor, dass Vermieter bei der Summe der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nur die tatsächlich gezahlten Beträge auflistet. Damit steigt dann möglicherweise ein Nachzahlungsbetrag. Das darf aber nicht sein, da die Minderung auch von dem Anteil an Betriebskosten einbehalten werden darf. Es ist notwendig, bei der Abrechnung der Betriebskosten die Minderung einzurechnen.

Aber Vorsicht: Die Mietminderung birgt für den Mieter Gefahren. Es gibt Gründe, warum eine Mietminderung ausgeschlossen ist. Außerdem kann der Mieter über einen längeren Zeitraum zu viel Miete kürzen und sieht sich plötzlich einer Kündigung durch den Vermieter gegenüber. Dazu wäre ein Vermieter berechtigt, wenn der Mieter zum Beispiel mit mehr als zwei Monatsmieten für die Anmietung der Mietwohnung in Verzug ist. Hat er zu viel gekürzt, kann dies schnell passieren. Droht ein solcher Fall, wäre an eine Zahlung der ungekürzten Miete, aber “unter Vorbehalt” zu prüfen.

Generell kann man sagen, dass die Mietminderungen nicht über einen längeren Zeitraum erfolgen sollten, auch wenn der Vermieter den Mangel nicht behebt. Dann sollten Mieter prüfen, ob sie nicht selbst den Mangel beheben und die Kosten vom Vermieter verlangen oder zum Beispiel ein selbständiges Beweissicherungsverfahren anstreben.

Mietminderung: Schimmel

Schimmelpilze können in allen Wohnräumen auftreten, wenn die Bedingungen für sein Wachstum stimmen. Als Pilz braucht er Feuchtigkeit, Wärme und Nahrung. Nahrung findet er an vielen organischen Materialien, wie Holz oder Tapete (Kleister). Wärme ist in Wohnräumen ausreichend vorhanden. Eine wichtige Rolle spielt die Feuchtigkeit. Sie kann von außen hinzukommen, wenn zum Beispiel die Außenwände undicht sind. Das kommt häufig beim Übergang zum Dach oder im Keller vor. Ursache für eine feuchte Wand kann auch ein Leck in einer Leitung sein. Häufig ist Feuchtigkeit in Form von Kondenswasser. Dazu muss man folgendes wissen: Die Luft enthält eine bestimmte Menge an Wasser (Luftfeuchtigkeit). Das ist ganz normal. Schwitzen, Duschen, Kochen, Pflanzen, usw. können dies beeinflussen. Allerdings gibt es eine wichtige Regel. Je wärmer die Luft in einem Raum ist, um so mehr Feuchtigkeit kann die Luft aufnehmen. Kühlt die Luft wieder ab, muss sie Feuchtigkeit in Form des Kondenswassers abgeben. Genau das kann an Stellen im Raum passieren, die kälter als die Raumluft sind. Streicht zum Beispiel warme und mit Feuchtigkeit gesättigte Luft an einer relativ kalten Glasscheibe vorbei, kühlt die Luft ab und es bildet sich an der kälteren Scheibe Kondenswasser. Gleich kann in Raumecken oder den Übergängen zwischen Fenstern und Außenwand passieren. Dort, wo es kälter ist, bildet das Kondenswasser die notwendige Voraussetzung für das Wachstum von Schimmelpilzen.

Das Wachstum von Schimmelpilzen ist meist deutlich zu erkennen. Viel schwerer zu erkennen ist, warum gerade an einer bestimmten Stelle im Raum der Schimmelspuren auftreten. Die Frage, die immer geklärt werden muss lautet: Liegt ein Baumangel vor oder ein falsches Nutzerverhalten des Mieters vor. Bei einem Baumangel muss der Vermieter den Mangel abstellen und der Mieter kann die Miete mindern. Liegt es am Nutzerverhalten, darf der Mieter nicht mindern. Er macht sich möglicherweise sogar schadensersatzpflichtig gegenüber dem Vermieter. Eine Anschlussfrage ist: Wer muss was beweisen? Das lässt sich gemeinhin damit beantworten, dass der Vermieter beweisen muss, dass kein Baumangel vorliegt. Erst dann ist der Mieter in der Pflicht zu beweisen, dass auch sein Nutzerverhalten nicht zu dem Schimmelwachstum beiträgt und er seinen Pflichten nachgekommen ist. Die Lösung beider Fragen kann meist nicht ohne ein Gutachten eines Sachverständigen herbeigeführt werden.

Mietminderung: Heizung

Wenn die Heizung ausfällt, liegt in der Regel ein Mietsach-Mangel vor. Der Mieter muss dem Vermieter Mängel mitteilen und eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Verstreicht diese Frist fruchtlos, kann die Mietzahlung gekürzt werden. Um welchen Betrag gekürzt werden kann, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Es kann zum Beispiel darauf ankommen, welche Räume konkret betroffen sind und ob die Heizung komplett aufgefallen ist oder nur unzureichend heizt. Ist die Beheizung der Raumluft nicht möglich, kann beispielsweise in den Wintermonaten mehr gekürzt werden, als in den Sommermonaten. Das gilt aber nicht für die Warmwasserbereitung, die ganzjährig für warmes Wasser sorgen muss. Häufig kürzen Mieter bei Ausfall der Heizung und Warmwasserbereitung die Miete um 100% und zahlen faktisch nichts. Dabei ist Vorsicht geboten, denn allgemein kann man sagen, dass eine Minderung des Mieters um 100% nur dann möglich ist, wenn man nicht mehr in den Räumen verbleiben kann. Es könnte beispielsweise sein, dass durch die mangelhafte Heizung ein Verbleib in der Wohnung für den Mieter nicht mehr möglich ist und der zeitweise Umzug in eine andere (Ferien-) Wohnung oder in ein Hotel nötig werden. Dann wäre eine 100%ige Minderung möglicherweise gerechtfertigt zusammen mit einem Schadensersatzanspruch auf die Miete der Ersatzwohnung, abzüglich der ersparten Miete.

Mietminderung: Wasserschaden

Ein Wasserschaden bring oft erhebliche Folgeschäden für Vermieter und Mieter mit sich. Dabei ist die Reparatur und Bautrocknung meist kein Problem, denn diese Kosten erhält der Vermieter von der Gebäudeversicherung, soweit Leitungswasserschäden vom Versicherungsschutz umfasst sind. Doch gerade bei Bautrocknung und Schäden am Mobiliar muss der Mieter aktiv werden. Trocknungsgeräte werden oft mit dem Strom der Mieter betrieben. Hier ist darauf zu achten, dass die Trocknungsgeräte einen eingebauten Stromzähler enthalten. Alternativ muss der Zählerstand des eigenen Stromzählers mit Beginn der Trocknung festgestellt werden. Gleiches gilt für das Ende der Trocknung. Den Verbrauch der Geräte kann man aber auch mit Zwischenzählern oder rein rechnerisch feststellen. Die dadurch ermittelten Stromkosten muss der Mieter dem Vermieter in Rechnung stellen. Eine Rechnung ist erforderlich, da der Vermieter einen Beleg für seine Gebäudeverischerung benötigt.

Sind Schäden am Mobiliar des Mieters entstanden, muss er den Vermieter umgehend informieren. Dem Mieter steht ein Schadensersatzanspruch zur Seite. Da bei Schadensersatzforderungen viele Unbekannte lauern, kann nichts generell verlässliches dazu gesagt werden.

Eigentumswohnung

Vermietet ein Vermieter eine Eigentumswohnung an einen Mieter, ist rechtlich etwas Besonderes zu beachten. Der Vermieter steht einerseits seinem Mieter gegenüber nach dem Mietvertrag in der Pflicht. Andererseits muss er die Regeln und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft beachten. Hier kommt es häufig vor, dass die Eigentümergemeinschaft zum Beispiel über das Hausgeld Leistungen abrechnet, die der Vermieter nicht über die Betriebskosten vom Mieter verlangen kann. Beispielsweise kann es sein, dass die Eigentümerversammlung neu über die Wartung von Rauchmeldern beschließt. Will nun der Vermieter die Ausgaben auf den Mieter seiner Eigentumswohnung über die Betriebskosten umlegen, kann es sein, dass der Vermieter damit scheitert, weil sie in seinem Mietvertrag nicht auf den Mieter der Wohnung umlegbar sind. Ein anderes Beispiel betrifft einen abweichenden Verteilerschlüssel für die Betriebskosten. Rechnet zum Beispiel die Eigentümergemeinschaft Müllgebühren nach m²-Wohnfläche ab und hat der Vermieter im Mietvertrag eine Verteilung pro Kopf vorgesehen, darf er auch nur nach dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter abrechnen (im Beispiel pro Kopf). Schafft er es nicht, dies korrekt umzurechnen, wird er auf den Kosten in der Betriebskostenabrechnung dafür sitzen bleiben. Generell kann man sagen, dass die Hausgeldabrechnung nie 1:1 an den Mieter als Betriebskostenabrechnung durchgereicht werden kann. Es sollte der Rechtsrat bei der ersten Vermietung der Wohnung oder bei einem Mieterwechsel eingeholt werden.

 

Mietrecht: Urteile aus 2017

Mietrecht: Ihre Rechtsberatung

Bei dem Mietrecht stehe ich Ihnen von Beginn des Mietvertrags bis zu dessen Ende als Rechtsberatung zur Seite. Eine Beratung zum Mietvertrag ist sinnvoll, weil dadurch bereits wichtige Weichen für die Zukunft gestellt werden. Aber auch im laufenden Mietverhältnis besteht häufig Beratungsbedarf auf beiden Seiten, wenn etwa die Miete erhöht werden soll oder die Betriebskostenabrechnung fällig wird. Bei dem Ende des Mietvertrags warten nicht nur bei der Kündigung viele Fallen, sondern eröffnen sich neue Möglichkeiten zum Beispiel durch einen Mietaufhebungsvertrag.

Mietrecht: Über Stefan Zeidler

Fachanwalt Stefan Zeidler

Seit 2014 als Rechtsanwalt zugelassen. Im Mai 2015 wurde Rechtsanwalt Stefan Zeidler nach erfolgreicher theoretischer Abschlussprüfung und dem Nachweis der vorgeschriebenen praktischen Fälle das Recht zum Führen des Titels „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ von der Rechtsanwaltskammer Kassel verliehen. Zuvor hat er an der Georg-August-Universität in Göttingen studiert. Nach seinem Studium war er für 2 Jahre wissenschaftlicher Mitarbeiter am Juristischen Seminar und am Lehrstuhl von Prof. Dr. Gerald Spindler. Aus dieser Zeit stammen seine Zusatzqualifikationen „Microsoft Certified Professional (MCP)“ und „Microsoft Office Specialist Master Instructor (MMI)“.

Neben der Tätigkeit als Rechtsanwalt gibt Stefan Zeidler als Experte regelmäßig Kurse zum Thema „Betriebskostenabrechnung“ und „Wohnungseigentumsrecht“ an der Volkshochschule Nordhessen und beim Bund der Steuerzahler Hessen.

Rechtsanwalt Stefan Zeidler ist für Klienten hauptsächlich als Anwalt für Mietrecht in Kassel, als Anwalt für Mietrecht in Göttingen und als Anwalt für Mietrecht in Paderborn tätig. Darüber hinaus ist er spezialisierter Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.