Kündigung Mietvertrag

Kündigung Mietvertrag

Der Mietvertrag ist häufig auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (unbefristeter Mietvertrag). In einem solchen Fall kann nur durch eine Kündigung des Mietvertrags der Mietvertrag beendet werden. Die Kündigung ist der einseitige – also nur von einer Mietpartei – erklärte Wille, den Mietvertrag zu beenden (sog. Kündigung Mietvertrag). Man unterscheidet zwischen „ordentlicher Kündigung“, „außerordentlicher Kündigung“ (also fristloser) und „außerordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist“. Nach § 542 Abs. 1 BGB können Mieter und Vermieter nach bestimmten gesetzlichen Vorschriften einen Mietvertrag kündigen.

Ausschluss der Kündigung?

Während die ordentliche Kündigung ganz oder nur für bestimmte Zeit im Mietvertrag ausgeschlossen werden kann, darf die außerordentliche (fristlose) Kündigung nie ausgeschlossen werden. Grundsätzlich gilt, dass die Kündigung durch den Vermieter immer einen Kündigungsgrund voraussetzt. Nur der Mieter kann bei der ordentlichen Kündigung auf die Angabe eines Grunds verzichten. Ansonsten muss auch er gute Gründe haben, um das Mietverhältnis kündigen zu können.

Kündigung des Mietvertrags schriftlich einreichen

Im Wohnraummietrecht muss die Kündigungserklärung nach § 568 Abs. 1 BGB schriftlich ausgesprochen werden. Das ist nach § 126 BGB die Erklärung in Text mit eigenhändiger rechtsgültiger Unterschrift . Per E-Mail, Fax, SMS, WhatsApp etc.  kann man somit keinen Mietvertrag kündigen. Ein Mietvertrag, der nicht über Wohnraum abgeschlossen ist (z.B. Garage, Lager, Büro, Laden, Garten, etc.), kann mündlich gekündigt werden. Allerdings ist es aus Gründen des besseren Beweises auch in diesen Fällen ratsam schriftlich zu kündigen.


Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung

Bei der ordentlichen Kündigung endet der Mietvertrag nach einer gesetzlichen Kündigungsfrist. Für Mieter und Vermieter gelten dabei unterschiedliche Kündigungsfristen. Die Kündigungsfrist beträgt nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB immer 3 Monate, wenn der Mieter kündigt. Kündigt der Vermieter, dann verlängert sich die Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB von ursprünglich 3 Monaten um jeweils weitere 3 Monate nach 5 und nach 8 Jahren der Überlassung des Wohnraumes. Die Wohndauer spielt damit eine wichtige Rolle. Die Kündigungserklärung kann bis zum 3. Werktag eines Monats beim Vermieter zugehen, damit dieser Monat noch zur Frist zählt.

Kündigungsfristen im Verhältnis zur Wohndauer:

  • Unter 5 Jahren: Kündigungsfrist: 3 Monate
  • Zwischen 5 und 8 Jahren: Kündigungsfrist: 6 Monate
  • Ab 8 Jahren: Kündigungsfrist: 9 Monate

Kündigungsfristen: Fallbeispiele

Beispiel: Mieter und Vermieter haben einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen. Mietbeginn und Einzug des Mieters ist am 01.03.2000.

  1. Mieter kündigt ordentlich mit einem Brief, der den Vermieter am 02.06.2013 erreicht. Die drei Monate der Kündigungsfrist sind dann Juni, Juli und August. Damit endet der Mietvertrag am 31.08.2013 um 24:00 Uhr.
  2. Mieter kündigt ordentlich mit einem Brief, der den Vermieter am 07.06.2013 erreicht. Der Juni zählt dann nicht mehr zu den drei Monaten der Kündigungsfrist, sondern erst Juli, August und September. Damit endet der Mietvertrag am 30.09.2013 um 24:00 Uhr.
  3. Vermieter kündigt ordentlich unter Angabe von Gründen mit einem Brief, der den Mieter am 02.07.2013 erreicht. Das Mietverhältnis besteht länger als 13 Jahre und die Kündigungsfrist läuft dann über 9 Monate. Der erste Monate in dieser Frist ist Juli 2013. Das Mietverhältnis endet dann am 31.03.2014 um 24:00 Uhr.

Fristlose Kündigung

Die außerordentliche (fristlose) Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB gibt beiden Vertragsparteien das Recht, den Mietvertrag aus wichtigem Grund ohne eine Frist zu beenden, d.h. zu kündigen. Neben den Beispielen in § 543 BGB ergänzt § 569 BGB wichtige Gründe im Fall der Wohnraummiete. Der Grund muss so wichtig sein, dass ein Fortbestand des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. In den meisten Gründen, die im Verhalten einer Vertragspartei liegen, ist vorher eine Abmahnung angebracht. Ohne eine Abmahnung sind aber Mietschulden ab einer erheblichen Höhe sofort ein Anlass zur fristlosen Kündigung.

Mit der Kündigungserklärung und deren Zugang bei dem Vertragspartner endet das Mietverhältnis sofort. Das bedeutet jedoch nicht, dass eine Wohnung sofort geräumt werden muss. Dem Vertragspartner ist in der Regel bei Beendigung des Mietverhältnisses immer eine Räumungsfrist zu gewähren.

Sinnvoll ist es, wenn bei der außerordentlichen Kündigung gleichzeitig „hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächst möglichen Termin“ erklärt wird. Sollten sich herausstellen, dass die Gründe für die außerordentliche Kündigung nicht ausreichen, könnte noch die ordentliche Kündigung greifen. Das gilt vor allem für Mieter, die keinen Kündigungsgrund für die Beendigung des Mietverhältnisses brauchen.

Kündigung Mietvertrag: Musterbrief

Zwei kurze Musterbriefe zur Kündigung des Mietverhältnisses sollen zeigen, wie einfach formuliert eine Kündigung sein kann. Jedoch sollte besondere Sorgfalt auf einen Kündigungsgrund gelegt werden, denn ein “Nachschieben von Gründen” wird von den Gerichten nicht akzeptiert.

Kündigungschreiben: Ordentliche Kündigung des Mieters

Musterbrief

“Sehr geehrte Frau, sehr geehrter Herr [Vermieterin/Vermieter],

unseren Mietvertrag vom [Datum] über die Wohnung im [ersten Obergeschoss links] kündige ich zum Ablauf des [Datum], hilfsweise zum nächst möglichen Termin.

Ort, Datum, Unterschrift Mieter”

Bei diesem Kündigungschreiben handelt es sich um eine sehr kurze Erklärung. Im Einzelfall sollten noch Angaben zu einem Übergabetermin oder weitere Details geschrieben werden.

Kündigungsschreiben: Ordentliche Kündigung des Vermieters

Musterbrief

“Sehr geehrte Frau, sehr geehrter Herr [Mieterin/Mieter],

unseren Mietvertrag vom [Datum] über die Wohnung im [ersten Obergeschoss links] kündige ich zum Ablauf des [Datum], hilfsweise zum nächst möglichen Termin. Der Grund für die Kündigung ist [genaue Beschreibung des Grunds beschreiben!].
Sie können dieser Kündigung schriftlich bis zum [Datum zwei Monate vor Mietvertragsende] widersprechen. Ich bitte Sie einen evtl. Widerspruch zu begründen. Ein Widerspruch hat jedoch nur Aussicht auf Erfolg, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist.
Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits an dieser Stelle.
Ich fordere Sie auf, die Wohnung am [Datum Ende des Mietvertrags] in vertragsgerechten Zustand zurück zu geben, nämlich fachgerecht renoviert nach Maßgabe der Renovierungsverpflichtung in § 16 des Mietvertrags.

Ort, Datum, Unterschrift Vermieter”

Das Muster kann nur die Mindestanforderungen zeigen. Es gibt eine Vielzahl von Kündigungsgründen, die eine Anpassung nötig machen.

Kündigungsschreiben: Fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs

Musterbrief

“Sehr geehrte Frau, sehr geehrter Herr [Mieterin/Mieter],

unseren Mietvertrag vom [Datum] über die Wohnung im [ersten Obergeschoss links] kündige ich fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs. Der Grund für die fristlose und ordentliche Kündigung ist:
Sie haben für die Monate Mai 2017 und April 2017 die Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von […] bis heute nicht gezahlt, so dass an zwei aufeinander folgenden Terminen ein Rückstand von zwei Monatsmieten eingetreten ist. Die Miete ist laut Mietvertrag bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen, so dass sie spätestens am 05. April 2017 fällig war.

Ich bitte Sie die Mieträume binnen einer Woche bis zum […] zu räumen und in ordnungsgemäßem und vertragsgerechtem Zustand (s. § […] des Mietvertrages) zurückzugeben. Schönheitsreparaturen sind noch bis zur Rückgabe vorzunehmen; anderenfalls werde ich diese auf Ihre Kosten durch einen von mir beauftragten Unternehmer vornehmen lassen. Sämtliche Schlüssel sind an mich zurückzugeben.
Ich mache Sie darauf aufmerksam, dass die Mietrückstände noch zu zahlen und Sie verpflichtet sind, mir bis zur tatsächlichen Räumung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses widerspreche ich gemäß § 545 BGB bereits jetzt ausdrücklich.
Nach erfolglosem Ablauf des Räumungstermins werde ich unverzüglich Klage erheben.”

Dies ist nur ein Beispiel eines fristlosen und hilfsweise ordentlichen Kündigungsschreibens des Vermieters wegen Zahlungsverzugs. Der Grund ist im Bürgerlichen Gesetzbuch genau beschrieben und muss im Kündigungsschreiben konkretisiert werden.


Alternativen zur Kündigung des Mietverhältnisses: Der Mietaufhebungsvertrag

In Fällen, in denen eine Kündigung auf sehr wackeligen Beinen steht und weder Mieter noch Vermieter wissen, ob sie mit einer solchen Kündigung vor Gericht Recht bekommen, bieten sich Alternativen an. So kann der Mietvertrag immer beidseitig beendet werden. Vermieter und Mieter müssen gemeinsam einen Vertrag schließen, der das Ende des Mietvertrags regelt. Zusätzlich können – auch abweichend vom Mietvertrag – Regelungen zur Abwicklung und Rückgabe getroffen werden. So könnte der Vermieter dem Mieter die Schönheitsreparaturen erlassen oder einen Zuschuss zum Umzug zahlen. Der Mieter könnte bei vorzeitiger Beendigung noch die Zahlung einer oder zweier Monatsmieten versichern oder auf die Rückzahlung der Mietsicherheit (Kaution) oder die Abrechnung der Betriebskosten verzichten. Hier ist vieles möglich.

Ein einfaches Muster könnte so aussehen:

Mietaufhebungsvertrag

zwischen

[Mieter]

und

[Vermieter]

§ 1 Beendigung des Mietverhältnisses
Das zwischen Frau/Herrn . . . . . als Mieter/in und Frau/Herrn . . . . . als Vermieter/in am [Datum] geschlossene Mietverhältnis über die Wohnung […] wird zum […] beendet.

§ 2 Räumung und Übergabe
Der Mieter wird die Wohnung bis zu diesem Zeitpunkt räumen und sämtliche Schlüssel zurückgeben.

§ 3 Schönheitsreparaturen
Küche, Bad und WC werden unrenoviert zurückgegeben; im übrigen wird der Mieter die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen (§ […] des Mietvertrags) bis zum […] vornehmen.

§ 4 Einrichtungsgegenstände
Der Mieter kann den von ihm eingebauten Schrank im Flur in der Wohnung belassen. Der Vermieter zahlt dafür 150 EUR Zug um Zug gegen die Rückgabe der Wohnung.

§ 5 Betriebskosten
Auf die Abrechnung der Betriebskosten verzichten die Parteien.

§ 6 Mietkaution
Die Kaution nebst Zinsen wird der Vermieter innerhalb eines Monats zurückzahlen, soweit die gemäß Nr. 3 dieses Vertrages erforderlichen Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß erbracht worden sind.

§ 7 Abfindung des Mieters
Der Vermieter zahlt dem Mieter eine einmalige Abstands- und Umzugskostenpauschale in Höhe von 2.000 EUR, zahlbar Zug um Zug gegen die Rückgabe der Wohnung gemäß §§ 2 und 3 dieses Vertrages. Zieht der Mieter nicht fristgemäß bis zum [Datum] aus, verfällt diese Pauschale. Zieht der Mieter zwar fristgemäß aus, ohne aber die vereinbarten Schönheitsreparaturen durchzuführen, vermindert sich die Pauschale auf 1.000 EUR.
Der Vermieter kann gegen diese Pauschale nicht mit anderen ihm zustehenden Forderungen aufrechnen.

§ 8 Vorzeitige Räumung und Übergabe
Zieht der Mieter vor dem [Datum], aber nach dem [Datum] aus und übergibt er die Wohnung ordnungsgemäß, muss er nur noch für den Monat des Auszugs Miete zahlen; die Miete für die darauf folgenden Monate entfällt.

§ 9 Forderungsverzicht
Weitere Ansprüche bestehen zwischen den Parteien nicht mehr. Mit dieser Vereinbarung sind alle gegenseitigen Rechte und Pflichten der Parteien abgegolten.

§ 10 Fortsetzung des Mietverhältnisses
Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietvertrags gemäß § 545 BGB wird ausgeschlossen.

§ 11 Fortsetzungswiderspruch
Der Mieter verzichtet auf die Erklärung des Fortsetzungswiderspruchs gemäß § 574 BGB.

§ 12 Schriftform
Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.

Ort, Datum und Unterschriften Vermieter und Mieter”

 

Besondere Vorsicht ist bei dem Verzicht auf bekannte oder unbekannte gegenseitige Forderungen angebracht.


Hilfe vom Rechtsanwalt

Nicht erst dann, wenn die Kündigung des Mietvertrags schon abgeschickt oder empfangen wurde, sollte der Rat vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht gefragt sein. In einem Erstberatungsgespräch – das zu einer günstigen Pauschale durchgeführt werden kann – können die Chancen und Risiken der geplanten Kündigung und mögliche Alternativen durchleuchtet werden. Da bereits bei der Kündigungserklärung alle Weichen der späteren Vertragsabwicklung bis hin zum Räumungsprozess gestellt werden, ist die Beratung im Vorfeld sehr wichtig.

Wer sicher gehen will, kann sich bei der Erklärung der Kündigung durch den Rechtsanwalt vertreten lassen. In diesem Fall muss eine Vollmacht im Original vorliegen.

Kündigung Mietvertrag - 5448FACHANWALT STEFAN ZEIDLER, RECHTSANWALT KASSEL

Seit 2004 als Rechtsanwalt zugelassen. Im Mai 2015 wurde Rechtsanwalt Stefan Zeidler nach erfolgreicher theoretischer Abschlussprüfung und dem Nachweis der vorgeschriebenen praktischen Fälle das Recht zum Führen des Titels „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ von der Rechtsanwaltskammer Kassel verliehen. Zuvor hat er an der Georg-August-Universität in Göttingen studiert. Nach seinem Studium war er für 2 Jahre wissenschaftlicher Mitarbeiter am Juristischen Seminar und am Lehrstuhl von Prof. Dr. Gerald Spindler. Aus dieser Zeit stammen seine Zusatzqualifikationen „Microsoft Certified Professional (MCP)“ und „Microsoft Office Specialist Master Instructor (MMI)“.

Neben der Tätigkeit als Rechtsanwalt gibt Stefan Zeidler als Experte regelmäßig Kurse zum Thema „Betriebskostenabrechnung“ und „Wohnungseigentumsrecht“ an der Volkshochschule Nordhessen und beim Bund der Steuerzahler Hessen.

Rechtsanwalt Stefan Zeidler ist für Klienten hauptsächlich als Anwalt für Mietrecht in Kassel, Göttingen und Paderborn tätig. Darüberhinaus ist er spezialisierter Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.