Kündigung Mietvertrag: Einen Mietvertrag rechtsgültig kündigen

Kündigung Mietvertrag: Einen Mietvertrag rechtsgültig kündigen

Die Kündigung beendet den Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Man unterscheidet zwischen „ordentlicher“, „außerordentlicher“ (also fristloser) und „außerordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist“.

Ordentliche Kündigung

Nach § 542 Abs. 1 BGB können Mieter und Vermieter nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.

Schriftform

Im Wohnraummietrecht muss die Kündigungserklärung nach § 568 Abs. 1 BGB in schriftlicher Form ausgesprochen werden. Das ist nach § 126 BGB die Erklärung in Text mit eigenhändiger rechtsgültiger Unterschrift (also keine Erklärung per E-Mail, Fax, SMS, etc. möglich).

Frist

Bei der ordentlichen Kündigung endet der Mietvertrag nach einer gesetzlichen Frist. Diese beträgt nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB immer 3 Monate, wenn der Mieter kündigt. Kündigt der Vermieter, dann verlängert sich die Frist nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB von ursprünglich 3 Monaten um jeweils weitere 3 Monate nach 5 und nach 8 Jahren der Überlassung des Wohnraumes. Die Kündigungserklärung kann bis zum 3. Werktag eines Monats beim Vermieter zugehen, damit dieser Monat noch zur Frist zählt.

Beispiel: Mieter und Vermieter haben einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen. Mietbeginn und Einzug des M ist am 01.03.2000.

a) Mieter kündigt ordentlich mit einem Brief, der Vermieter am 02.06.2013 erreicht. Dann endet der Mietvertrag am 31.08.2013.

b)  Mieter kündigt ordentlich mit einem Brief, der Vermieter am 07.06.2013 erreicht. Dann endet der Mietvertrag am 30.09.2013.

c)  Vermieter kündigt ordentlich mit einem Brief, der Mieter am 02.07.2013 erreicht. Dann endet der Mietvertrag am 31.03.2014.

Kündigungsgrund

Der Mieter muss keinen Grund dafür angeben, warum er den Mietvertrag beenden möchte.

Der Vermieter hingegen muss nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags (= Kündigungsgrund) haben. Beispiele sind in § 573 Abs. 2 BGB genannt: eine erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter, Eigenbedarf, Verhinderung wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks. Ein weiterer wichtiger Grund sind Mietschulden oder nicht gezahlte Mietsicherheit (Kaution). Den Grund oder die Gründe muss der Vermieter in der Kündigungserklärung nennen. Ein Nachschieben von Gründen ist grundsätzlich nicht möglich.

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

In wenigen Sonderfällen gibt es die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist:

  • Dieses Kündigungsrecht besteht nach § 561 BGB für den Mieter nach einer Mieterhöhung.
  • Die Erben, aber auch der Vermieter, können nach dem Tod eines Mieters nach § 564 Satz 2 BGB kündigen.
  • Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter kündigen, wenn ihm der Vermieter die Gebrauchsüberlassung an Dritte (z.B. Untervermietung) verweigert.
  • Der Mieter kann nach § 555e Abs. 1 BGB kündigen, wenn er eine Modernisierungsankündigung vom Vermieter erhalten hat.

Die Fristen sind bei den einzelnen Sonderkündigungsgründen angegeben.

Außerordentliche Kündigung / Fristlose Kündigung

Die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB gibt beiden Vertragsparteien das Recht, den Mietvertrag aus wichtigem Grund ohne eine Frist zu beenden. Neben den Beispielen in § 543 BGB ergänzt § 569 BGB wichtige Gründe im Fall der Wohnraummiete. Der Grund muss so wichtig sein, dass ein Fortbestand des Mietvertrags nicht zumutbar ist. In den meisten Gründen, die im Verhalten einer Vertragspartei liegen, ist vorher eine Abmahnung angebracht. Ohne eine Abmahnung sind aber Mietschulden ab einer erheblichen Höhe sofort ein Grund zur fristlosen Kündigung.

Mit der Kündigungserklärung und deren Zugang bei dem Vertragspartner endet das Mietverhältnis sofort. Das bedeutet jedoch nicht, dass eine Wohnung sofort geräumt werden muss. Dem Vertragspartner ist in der Regel immer eine Räumungsfrist zu gewähren.

Sinnvoll ist es, wenn bei der außerordentlichen Kündigung gleichzeitig „hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächst möglichen Termin“ erklärt wird. Sollten sich herausstellen, dass die Gründe für die außerordentliche Kündigung nicht ausreichen, könnte noch die ordentliche Kündigung greifen. Das gilt vor allem für Mieter, die keinen Kündigungsgrund brauchen.

Mietschulden: Besonderheiten

Hat der Mieter erhebliche Mietschulden, die zu einer außergerichtlichen Kündigung durch den Vermieter führen, ist zu beachten, dass bis 2 Monate nach Erhebung der Räumungsklage der Mieter mit Zahlung sämtlicher Mietschulden die Beendigung des Mietvertrags verhindern kann. Das Mietverhältnis würde dann unbefristet fortgesetzt werden.

Der Vermieter kann in diesem Fall zusätzlich die ordentliche Kündigung wegen Mietschulden erklären. Zahlt der Mieter nach Erhebung der Räumungsklage, könnte die zwar die außerordentliche Kündigung hinfällig sein, aber die ordentliche Kündigung noch greifen. So hat es bisher die Rechtsprechung gesehen. Allerdings könnte sich diese Rechtsprechung ändern.