Eigentumswohnung: Kosten

Eigentumswohnung: Kosten

Was kosten Eigentumswohnungen?

Die Kosten für die Eigentumswohnung (ETW) sind überschaubar. Es beginnt mit dem Erwerb der Immobilie, bei dem neben dem Kaufpreis noch Kosten für Notar, Grundbuchamt, Makler, Finanzierungskosten und kleinere weitere Gebühren auftreten. Zudem muss die Grunderwerbssteuer basierend auf den Preis der ETW bezahlt werden. Es bleibt somit nicht allein beim Kaufpreis der Eigentumswohnung als einzige Kosten. An laufenden Kosten einer Eigentumswohnung sind einerseits die Kosten der Finanzierung für die Eigentumswohnung zu nennen (falls die Wohnung nicht aus Eigenkapital beglichen werden kann), also zum Beispiel die Tilgung von Darlehen. Laufend zu zahlen ist auch die Grundsteuer für die Eigentumswohnung direkt an das Finanzamt. Dazu kommt das Hausgeld, welches die Betriebskosten, Heizkosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen umfasst. Bei besonderem Finanzierungsbedarf, zum Beispiel bei umfangreichen Sanierungen, wird oft eine Sonderumlage gefordert. Im Fall der Vermietung der Eigentumswohnung sind die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Eigentumswohnung grundsätzlich zu versteuern.

Eigentumswohnung kaufen: Tipps

Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessiert, sollte sich folgende Tipps merken. Neben der Eigentumswohnung (Wohnfläche & Wohnlage) sollten auch sämtliche Gemeinschaftsflächen untersucht oder begutachtet werden. Insbesondere dann, wenn die Eigentümergemeinschaft über mehrere Gebäude verfügt, ist jedes einzelne der Immobilien zu besichtigen, denn grundsätzlich haftet jeder Eigentümer einer Wohnung für die gesamten Gemeinschaftsflächen. Bei offensichtlichem Sanierungsstau ist große Vorsicht vor dem Kauf der Wohnung geboten. Es sollte die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingesehen werden. Hier zeigt sich, ob es eine harmonische oder eine streitlustige Gemeinschaft ist. Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags sollte geklärt werden, ob der Verkäufer noch Schulden bei der Eigentümergemeinschaft hat, da in manchen Fällen eine Haftung des Käufers für Schulden des Verkäufers vorliegen kann. Zuletzt solle sich der Käufer unabhängigen Rechtsrat von einem Rechtsanwalt vor dem Kauf der Wohnung einholen. Dabei ist zu beachten, dass der beurkundende Notar keine interessengerechte Beratung leistet, denn er ist zur Neutralität verpflichtet.

Nebenkosten einer Eigentumswohnung

Die Nebenkosten der Eigentumswohnung als regelmäßige Kosten der Bewirtschaftung werden von jedem Eigentümer selbst gezahlt, so lang sie direkt der Wohnung zugeordnet werden können. Beispielsweise die Grundsteuer, Stromkosten oder Heizkosten bei Etagenheizung. Nur bei den Kosten, die für die gesamte Immobilie anfallen, werden die Nebenkosten anteilig auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Das wird im Wirtschaftsplan erledigt und über das Hausgeld regelmäßig eingezogen. Am Ende einer Abrechnungsperiode muss über die Nebenkosten abgerechnet werden. Dann kann es zu einer Nachzahlung oder zu einem Guthaben kommen. Wichtig ist, dass bei der Eigentumswohnung auch Verwaltungskosten zu den Nebenkosten gerechnet werden.

Laufende Kosten einer Eigentumswohnung

Laufende Kosten der Eigentumswohnung sind zunächst die Kosten für das Sondereigentum selbst, wie zum Beispiel die Grundsteuer. Sind die Kosten aber nicht dem einzelnen Sondereigentum zuzuordnen, sondern dem Gemeinschaftseigentum, dann müssen diese Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt werden. Dazu werden in dem Wirtschaftsplan die Kosten geschätzt und nach festgelegten Verteilungsschlüsseln verteilt. Verteilt werden kann nach Miteigentumsanteilen (MEA, häufigster Fall), Wohnfläche oder nach Wohneinheiten. Während die Wohnungseigentümergemeinschaft seine Verteilerschlüssel per Beschluss verändern kann, ist das bei den Betriebskosten der vermieteten Eigentumswohnung nicht einseitig möglich.

Eigentumswohnung: Kosten Notar

Kosten für den Notar fallen zunächst bei Kauf bzw. Verkauf der Eigentumswohnung an. Er entwirft den Kaufvertrag und kümmert sich anschließend um die Einholung wichtiger Genehmigungen oder Erklärungen, die für den Wohnungskauf notwendig sind. Die Kosten sind in den Tabellen des Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Zumeist kommen zu den Notarkosten noch Kosten für das Grundbuchamt. Beides zusammen sind oft ca. 1,5 % der Wohnungskaufsumme. Genauer kann man die Kosten mit einem Gebührenrechner ermitteln, wie ihn etwa die Bundesnotarkammer anbietet. Beispielsweise fallen bei einem Kaufpreis von 160.000 EUR für eine Eigentumswohnung folgende Kosten an (Stand 30.1.2018):

  • für den Entwurf und die Beurkundung des Vertrages und die rechtliche Beratung eine doppelte Gebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG in Höhe von 762,00 EUR.
  • für den Vollzug (Einholung und Entwurf der Genehmigungen und Löschungsbewilligungen) eine halbe Gebühr nach KV Nr. 22110 GNotKG in Höhe von 190,50 EUR.
  • für die Betreuung (Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung) eine halbe Gebühr gem. KV Nr. 22200 GNotKG in Höhe von 190,50 EUR.

Hinzu kommen Auslagen für Porto und Telekommunikation (ca. 20,00 EUR), für Schreibauslagen (Dokumentenpauschale) (ca. 0,15 EUR je Seite, erfahrungsgemäß insgesamt ca. 10,00 EUR), sonstige Auslagen in tatsächlicher Höhe, sowie 19% Mehrwertsteuer.

Notarkosten können aber auch in der laufenden Bewirtschaftung einer Eigentumswohnung anfallen. Bei sämtlichen Änderungen im Grundbuch oder an der Teilungserklärung muss ein Notar beauftragt werden.

Aufgabe des Rechtsanwalts bei Eigentumswohnung

Als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht prüfe ich zum Beispiel schon vor dem Wohnungskauf den Kaufvertrag, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung, die Beschlusssammlung sowie weitere Unterlagen in Ihrem Interesse. Anders als der zur Neutralität verpflichtete Notar kann der Rechtsanwalt interessengerecht beraten und Tipps zu Ihrem Vorteil geben. Auf Wunsch kann der gesamte Wohnungskauf beratend und vertretend begleitet werden. Die Rechtsberatung und Vertretung geht natürlich über den Kauf der Eigentumswohnung hinaus. Im Bestand ergeben sich immer wieder Probleme des Wohnungseigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder letzterer gegenüber Dritten. Dabei kann es um die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen, die Anfechtung von Beschlüssen oder die Abwehr von unberechtigten Forderungen gehen.

Kontaktieren Sie mich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung.