Zwangsräumung und was nun?

Sie haben die Wohnung durch Zwangsräumung nach dem „Berliner-Modell“ zurückerhalten und in der Wohnung befinden sich noch Sachen der Mieter. Da der Auftrag an die Gerichtsvollzieherin oder den Gerichtsvollzieher mit der Übergabe der Schlüssel zur Wohnung beendet ist und die Mieter nun nicht mehr an ihre Sachen kommen, müssen Sie sich um die Sachen kümmern.

Nach der gesetzlichen Regelung in § 885a Abs. 3 ZPO sind Sie zunächst berechtigt, die vorgefundenen Sachen der Mieter sofort aus der Wohnung zu entfernen und an einen anderen Ort zu verwahren. Dies kann ein trockener Kellerraum oder ein anderer (privater) Lagerraum sein. Sie dürfen daher die geräumte Wohnung schnellstmöglich wieder in einen Zustand versetzen, indem Sie die Wohnung erneut zur Vermietung anbieten. Wenn ein Verwahren für Sie nicht infrage kommt, können Sie selbstverständlich die Sachen in der Wohnung belassen.

Es ist empfehlenswert, die vorgefundenen Sachen in drei Kategorien einzuteilen:
1. Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht
2. unpfändbare Sachen und Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist
3. pfändbare Sachen

Dann können Sie wie folgt vorgehen:
1.
Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, dürfen Sie diese Sachen jederzeit vernichten. Dies ist in der Regel bei Abfall, Müll oder Unrat gegeben. Auch leicht verderbliche Sachen dürfen entsorgt werden, wenn nicht zwingende Gründe für eine Aufbewahrung bestehen. Medikamente sollten zunächst immer aufbewahrt werden. Für die Vernichtung von Sachen, an denen offensichtlich kein Interesse zur Aufbewahrung besteht, haften Sie nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Es ist ratsam, die Sachen vor Vernichtung zu dokumentieren.

2.
Für alle anderen vorgefundenen Sachen gilt, dass diese mindestens einen Monat zu verwahren sind. Innerhalb dieser Frist kann der Mieter solche Sachen, die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen, also unpfändbar sind, jederzeit von Ihnen herausverlangen. Dazu gehören insbesondere Sachen, die zur persönlichen Lebensführung (übliche bescheidene Wohnungseinrichtung) oder zur Berufsausübung gehören, zum Beispiel Kleidung, einfaches Geschirr, Kühlschrank, Waschmaschine, Fernseher, Bett, persönliche Unterlagen oder Werkzeug und Maschinen, die der Mieter für seinen Beruf benötigt. Nähere Hinweise, welche Sachen unpfändbar sind, ergeben sich aus § 811 ZPO. Die Herausgabeverpflichtung muss aber nicht zur Unzeit, zum Beispiel in den Nachtstunden, erfüllt werden. Zu beachten ist, dass der Gesetzgeber in § 885a Abs. 5 ZPO festgelegt hat, dass neben den unpfändbaren Sachen auch solche Sachen auf Verlangen des Schuldners jederzeit und ohne Weiteres herauszugeben sind, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist.

Was ist nach Ablauf der Monatsfrist mit unpfändbaren Sachen? Die nicht abgerufenen unpfändbaren Sachen sind keiner gesetzlichen Regelung unterworfen. Es ist ratsam, sich hier an die Regelungen für Gerichtsvollzieher zu orientieren. Wären die nicht abgerufenen unpfändbaren Sachen bei dem Gerichtsvollzieher, kann dieser die Sachen nach einer Frist von zwei Monaten ab der Zwangsräumung die Sachen vernichten (§ 885 Abs. 4, Satz 2 ZPO). Ob die Sachen entsorgt oder verkauft/verschenkt werden, dürfte an dieser Stelle keine Rolle spielen.

Handelt es sich jedoch um Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sieht das Gesetz vor, dass diese Sachen vernichtet werden können (§ 885a Abs. 4, Satz 4 ZPO). Hierbei ist zu beachten, dass die Vorschriften nicht verlangt, dass zunächst ein erfolgloser Verwertungsversuch unternommen wurde. Sie können daher schon direkt nach der Herausgabe, wenn die Unverwertbarkeit bereits klar ersichtlich ist, die Sachen vernichten. Wäre es dann denkbar, diese Sachen sofort zu verkaufen? Grundsätzlich wäre ein Verkauf ein „milderes Mittel“ gegenüber der Entsorgung, die noch dazu Kosten verursacht. Hier ist jedoch Vorsicht geboten. Denn per Definition geht das Gesetz davon aus, dass es sich dabei ausdrücklich um Sachen handelt, bei denen kein Verwertungserlös erwart wird. Sie können daher eine Sache nicht als wertlos einstufen – was Sie zur Entsorgung berechtigt – und die Sache dann mit Gewinn verkaufen. Andererseits ist es in der Realität so, dass Sachen von geringem Wert gar nicht zu einer Versteigerung kommen, da der erwartete Erlös weniger als die Versteigerungskosten beträgt. In diesem Fall wäre ein Verkauf/Verschenken der Sache denkbar. Weil hier ein nicht zu unterschätzendes Haftungsrisiko besteht, wäre es ratsam, im Zweifel bei einer Gerichtsvollzieherin oder einem Gerichtsvollzieher nachzufragen. Diese können aus der Erfahrung heraus sagen, ob ein Verkaufserlös zu erwarten ist.

3.
Nach Ablauf der Monatsfrist (einen Monat und ein Tag nach der Herausgabe der Wohnung an Sie) haben Sie das Recht, alle pfändbaren Sachen zu verwerten. Das Gesetz sieht vor, dass die Verwertung von pfändbaren Sachen nach den Vorschriften über die Hinterlegung, Versteigerung und den Verkauf gemäß §§ 372 ff. BGB zu erfolgen hat. Eine Hinterlegung bei dem Amtsgericht kommt zum Beispiel für Geld, Wertpapiere, sonstige Urkunden sowie Kostbarkeiten in Frage. Für die Versteigerung ist ausschließlich ein Gerichtsvollzieher befugt. Der im Gesetz genannte „Verkauf“ bedeutet jedoch nicht, dass Sie selbst Sachen verkaufen dürfen. Gemeint damit ist ein Verkauf durch öffentlich ermächtigte Handelsmakler oder öffentlich zur Versteigerung befugte Personen. Das betrifft auch nur Sachen, die an einer Börse oder einem bestimmten Markt gehandelt werden.

Entstehen Ihnen Kosten durch die Aussonderung, Lagerung, Verwertung oder Vernichtung, so sind dies Kosten der Zwangsvollstreckung. Nach § 788 Abs. 1, Satz 1 ZPO hat der Mieter diese Kosten zu tragen. Sie müssen diese Kosten lediglich nachweisen können. Einen gesonderten Vollstreckungstitel brauchen sie nicht.

Generell ist es außerordentlich wichtig, bereits beim ersten Betreten der Wohnung den Zustand und die vorgefundenen Sachen zu dokumentieren und Zeugen hinzuzurufen.