Mietminderung bei Lärm

Lärmbelästigung

Häufig führt Lärmbelästigung zu Streit zwischen Mieter und Vermieter und der Mieter droht mit einer Mietminderung. Dabei sind zwei Punkte besonders: Einmal kommt der Lärm oft nicht vom Vermieter selbst. Es sind die lärmenden Nachbarn oder Dritte, auf die er kaum Einfluss hat. Dabei ist die Art und Weise des Hauses auch maßgeblich, ob sich eine Lärmbelästigung aus der Nachbarwohnung wahrnehmen lässt oder nicht. Der Trittschall soll dabei als Beispiel genannt sein. Der andere Punkt betrifft den Mieter. Nachbarn nehmen eine Lärmbelästigung sehr subjektiv wahr. Oft kommt es vor, dass der Lärm scheinbar schlimmer und lauter wird, dieser aber in Wahrheit gleich bleibt und sich nur der Mieter (Nachbarn) immer weniger tolerant zeigt und den Lärm als viel schlimmer empfindet.

Kinderlärm

Aufgrund des ersten Punktes ist genau zu unterscheiden, welche Quelle des Lärms angezeigt wird, bevor man eine Mietminderung beabsichtigt. Kinderlärm wird gern als “Zukunftsmusik” bezeichnet und tatsächlich geht die Rechtssprechung davon aus, dass bei Kinderlärm sehr viel Toleranz gezeigt werden muss. Doch es handelt sich immer um Einzelfallentscheidungen bei Kinderlärm. So hat auch Kinderlärm Grenzen. Der Bundesgerichtshof hat dies bestätigt: “Die […] zu fordernde Toleranz hat jedoch auch Grenzen, die sich im Einzelfall nach Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Immissionen und ihrer Vermeidbarkeit etwa durch objektiv gebotene erzieherische Maßnahmen oder bauliche Maßnahmen bestimmen.” (BGH-Beschluss v. 22.8.2017 – Az. VIII ZR 226/16).

Hundegebell & Hausmusik

Weniger tolerant sind die Nachbarn bei Hundegebell oder Hausmusik und über eine Mietminderung wird schnell nachgedacht. Während die Hausmusik in vielen Hausordnungen geregelt ist und der Vermieter gegen Verstöße durch Hausmusik gut vorgehen kann, ist es bei Hundegebell schwerer. Der Hund wird nicht nur zu festgelegten Zeiten bellen. Dann kann bei ständigem Gebell oder Gejaule die Miete gemindert werden.

Gaststättenlärm

Kommt die lärmende Störung durch den Betrieb einer Gaststätte (sog. Gaststättenlärm), muss zunächst gefragt werden, ob denn ein Mangel vorliegt. Wenn die Lokalität zum Beispiel schon vor Mietbeginn des Mieters vorhanden war und trotzdem ein Mietverhältnis entstanden ist, dann liegen die Voraussetzungen für eine Mängelanzeige unter Umständen nicht vor und er kann nicht mindern bzw. die Miete aufgrund von Gaststättenlärm kürzen. Möglicherweise ist die Lärmbelästigung bereits in einem niedrigeren Mietpreis eingerechnet. Aber auch die Gaststätten unterliegen öffentlich-rechtlichen Regelungen der Gemeinden und Städte. So wird versucht, beider Interessen gerecht zu werden. Hält sich der Betreiber der Gaststätte an alle Regelungen, dann wird es schwer die Miete auch tatsächlich aufgrund von Gaststättenlärm mindern zu können. Eine Mietminderung ist schwierig.

Fluglärm

Ganz ähnlich ist es auch bei Fluglärm. Der Mieter muss wissen, welchen Einflüssen die Mietwohnung / Mietsache ausgesetzt ist und sich dann entscheiden, ob sie angemietet werden soll oder nicht. Doch selbst wenn der Fluglärm während der Mietzeit objektiv zunimmt, lehnt die Rechtssprechung in vielen Fällen eine Mietminderung ab, da der Mieter nicht darauf vertrauen darf, dass es nicht noch schlimmer kommen könnte. Der Mieter muss immer davon ausgehen, dass sich bereits vorhandener Fluglärm noch intensivieren kann.

Baulärm

Sehr unterschiedlich wird bei Mietminderung in Bezug auf Baulärm geurteilt. Hierbei sind viele Fragen zum Baulärm zu klären: War es absehbar, dass Baulärm auftreten wird? Kann der Vermieter den Baulärm beeinflussen? Ist der Baulärm erheblich, so dass eine Mietminderung realistisch ist? Generell muss der Mieter bereits bei Mietbeginn wissen, ob in naher Zukunft Baulärm auftreten kann. Nicht jeder Baulärm rechtfertigt eine Mietminderung. Nur wenn es außergewöhnlicher Baulärm ist und dazu noch die Wohnungstauglichkeit zum Leben eingeschränkt ist, kann eine Mietminderung greifen. Da Baulärm sehr flüchtig ist, muss der Mieter diese Lärmart gut dokumentieren, um eine Mietminderung realisieren zu können.

Garagentorlärm

Das Öffnen und Schließen von einem Garagentor kann in der Wohnung als sehr laut empfunden werden. Insbesondere dann, wenn die Garage im Haus liegt und sich der Schall durch das Gebäude überträgt. Berechtigt das aber auch zu einer Mietminderung? Ein gewisses Maß an Lärm muss der Mieter sicherlich hinnehmen, denn in den meisten Fällen war die Garage vor dem Wohnungsmieter da und er musste bei Vertragsschluss wissen, dass Geräusche zu hören sind. Das kann aber dennoch zu einem Mangel durch ein Garagentor werden, der für eine Mietminderung ausreicht – etwa, wenn die Geräusche über das technische Notwendige hinausgehen (zum Beispiel bei verschlissenem oder defektem Antrieb beim Garagentor) oder die Häufigkeit der Nutzung über das übliche Maß hinausgeht. Das Landgericht Berlin hat in einem Kasus 10 Prozent Mietminderung zugesprochen (Landgericht Berlin MM 1986, 7).

Lärmprotokoll vor der Mietminderung

Ein Lärmprotokoll kann beim Feststellen eines Mangels wegen Lärm nützlich sein. Im Lärmprotokoll notiert der Mieter Zeit, Dauer, Quelle und Intensität des Lärm. Letzteres setzt eine Beschreibung in Worten voraus. Das Lärmprotokoll ist als Beweismittel für Mängel sicher sinnvoll, aber nicht zwingend vorgeschrieben. Wichtig ist nur, dass der Mieter im schlimmsten Fall dem Gericht darlegen kann, dass durch den Lärm der Gebrauchswert seiner Wohnung erheblich gemindert ist und eine Minderung daher zulässig ist. Das kann er auch durch Zeugen belegen.