Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentumsrecht

Das „Wohnungseigentumsrecht“ ist eine besondere Materie für Personen mit Wohnungseigentum. Durch spezielle Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist es auch manchem Berater unbekannt. Dabei sind die Probleme, die der Wohnungseigentümer untereinander, mit dem Hausverwalter oder Dritten haben, sehr vielfältig. Es geht um SondereigentumGemeinschaftseigentum und die ordnungsgemäße Verwaltung. Auch in Bezug zum Verfahrensrecht ergeben sich Besonderheiten, zum Beispiel die Beschlussanfechtung mit Anfechtungsklage. Beratungsbedarf besteht bereits vor dem Erwerb des Teileigentums. Hier will sorgfältig geprüft sein, in welchen Kreis sich der Wohnungseigentümer begibt. Jede selbst gesetzte Regel in der Gemeinschaftsordnung gilt auch für den Erwerber. Streit über den Verwalter oder über offenes Hausgeld und nicht gezahlte Sonderumlagen stehen fast auf jeder Tagesordnung und sind nur Beispiele möglicher Konflikte im Wohnungseigentumsrecht. Meine Empfehlung: Rechtzeitige Beratung durch Rechtsanwälte ersetzt oft den teuren Gang zum Gericht.


Wohnungseigentumsrecht: Definition

Das Recht für Wohnungseigentum beinhaltet Regelungen von Wohnungseigentümern untereinander und im Verhältnis zum Verwalter und zu Dritten. Wohnungseigentum als Definition findet sich in §1 Abs. 2 WEG. Die Definition sollte jeder Verwalter zu seiner persönlichen Merkliste hinzufügen.

“Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.”

Damit besteht das Wohnungseigentum immer aus 2 Komponenten: Dem Sondereigentum an der “eigenen” Wohnung und einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer kann über Dinge des Sondereigentums allein bestimmen. Bei dem Gemeinschaftseigentum ist er nur Teileigentümer und somit nur mit einem Bruchteil an den Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum beteiligt. Diese Entscheidungen trifft die Eigentümerversammlung. Entscheidungen werden dort nach einer Abstimmung als Beschluss gefasst, der vom Verwalter oder allen Eigentümern umzusetzen ist. Solche Beschlüsse können nur in engen Grenzen, zum Beispiel über eine Anfechtungsklage, gerichtlich überprüft werden. Die Gemeinschaft der Eigentümer kann sich eigene Regeln setzen, die auch von gesetzlichen abweichen dürfen. Solche eigenen sind in der Gemeinschaftsordnung zu finden. Oft ist sie bereits Teil der Teilungserklärung. Für die Änderung bedarf des immer der Zustimmung aller Eigentümer.

Wohnungseigentumsrecht: Fenster

Fenster und Türen oder generelle bauliche Veränderungen sind oft Streitpunkte der Wohnungseigentümer – auch im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Wer ist z.B. für die Instandhaltung und Instandsetzung bei Fenstern des Wohnungseigentums verantwortlich (Instandhaltungspflicht)? Wie hoch wird eine Instandhaltungsrücklage angesetzt? Das Wohnungseigentumsrecht geht vom Grundsatz aus, dass Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. Das gilt auch für Türen der Haupt- und Nebeneingänge und solche, die zwischen dem Eigentum der Gemeinschaft und des Eigentümers Sondereigentums trennen (Wohnungseingangstür). Soweit also keine spezielle Regelung getroffen ist, sind gemäß Wohnungseigentumsrecht die Instandhaltung und Instandsetzung von Fenstern und Türen (Bauliche Veränderungen) Aufgaben der Eigentümergemeinschaft. Allerdings können die Wohnungseigentümer eine abweichende Regel (für bspw. Fenster) vereinbaren. Der Bundesgerichtshof hat in diesen Fällen entschieden, dass diese Regelung eindeutig und klar formuliert sein muss. Fehler führen dazu, dass wieder die Eigentümergemeinschaft haftet (BGH, Urt. v. 22.11.2013 – Az. V ZR 46/13)

Stimmrecht im Wohnungseigentumsrecht

In der Eigentümerversammlung wird jeder Beschluss nach Abstimmungen der einzelnen Wohnungseigentümer gefasst. Die Einzelheiten der Abstimmung regelt §25 Abs. 2 ff WEG. Es ist im Wohnungseigentumsrecht klar definiert – Jeder, der über Wohnungseigentum verfügt, hat eine Stimme (Kopfprinzip). Sind mehrere Personen als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen (zum Beispiel Ehegatten), dürfen diese das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben. Wohnungseigentümer haben also nur eine Stimme. Von diesem Grundsatz kann die Wohnungseigentümergemeinschaft abweichen. In der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarung könnte zum Beispiel bestimmt werden, dass jeder Wohnungseigentümer so viele Stimmen hat, wie er Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum auf sich vereint. Miteigentumsanteile (MEA) werden oft als Bruchteil von 1.000 oder 10.000 angegeben. So hätte dann ein Wohnungseigentümer mit einer größeren Wohnung entsprechend mehr MEA am gemeinsamen Eigentum und damit mehr Stimmgewicht. Das wird als gerecht empfunden, da dieser Eigentümer entsprechend mehr Kosten und Lasten am Gemeinschaftseigentum zu tragen hat. Beschlüsse kommen zustande, wenn die Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustimmt (Mehrheitsbeschluss).  Ein besonderer Beschluss ist der qualifizierte Mehrheitsbeschluss. Ist ein solcher Beschluss gefordert, müssen zum einen eine Mehrheit von 3 Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG für den Beschlussgegenstand stimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Jeder Beschluss gilt für und gegen alle Eigentümer. Sie können zum Beispiel durch Anfechtungsklage gerichtlich überprüft werden. Die Voraussetzungen dafür sind streng: wird die Anfechtungsklage nicht innerhalb von 4 Wochen nach Verkündung des Beschlusses erhoben, wird der Beschluss wirksam.

Was ist ein Kommentar?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt in Deutschland die rechtlichen Verhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander und im Verhältnis zum Verwalter und zu Dritten. Es enthält auch Regeln zum Dauerwohnrecht. Darüber hinaus sind Verfahrensregeln für Klagen vor Gericht enthalten. Empfehlung: Wer auch als Wohnungseigentümer mehr darüber lernen möchte, sollte sich Fachliteratur besorgen. Der Büchermarkt hat von kurzen Broschüren bis hin zu Lehrwerken (z.B. von Haufe) alles im Angebot. Für Praktiker, insbesondere Verwalter, kann die Anschaffung eines Kommentars sinnvoll sein. Das ist eine von renommierten Wissenschaftlern und Praktikern kommentierte Ausgabe des Gesetzes rund ums Wohnungseigentum. Zu jedem Paragrafen liefert der Kommentar Erklärungen und Beispiele mit Fundstellen für weiterführende Literatur und Rechtsprechung. Aber Vorsicht: Ein Kommentar eignet sich nicht zum ersten Einlesen in die Materie des Wohnungseigentumgesetzes.

Wohnungseigentumsgesetz: Verwalter

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat einen gesonderten Abschnitt mit Regelungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nicht davon betroffen ist das Sondereigentum. Um dieses muss sich jeder Wohnungseigentümer selbst kümmern. Für das Gemeinschaftseigentum sieht das Gesetz die Verwaltung entweder durch die Wohnungseigentümer oder durch einen Verwalter vor. Letzteres ist sinnvoll in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften. Entscheiden sich die Eigentümer für die Beauftragung eines Verwalters, müssen sie darüber einen Beschluss fassen. Die Bestellung des Verwalters darf für maximal 5 Jahre beschlossen werden (§26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Der Verwalter ist sozusagen das ausführende Organ der Eigentümergemeinschaft. Seine Befugnisse sind in §27 WEG genau definiert. Grundsätzlich entscheidet sie in der Eigentümerversammlung per Beschluss über das Gemeinschaftseigentum. Der Verwalter hat die Beschlüsse auszuführen, selbst wenn diese gegen den Willen einzelner Eigentümer geschlossen worden sind. Weigert sich der Verwalter einen Beschluss der Wohnungseigentümer auszuführen, können die Wohnungseigentümer dies gerichtlich durchsetzen oder gar den Vertrag mit dem Verwalter kündigen. Der Verwalter erhält in der Regel eine Vergütung, ein Honorar. Agieren die Wohnungseigentümer selbst als Verwalter, werden oft nur die tatsächlichen Auslagen erstattet.

Wohnungseigentumsgesetz: Verwaltungsbeirat

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann einen Beirat des Verwalters wählen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nennt die Rechte und Pflichten des Verwaltungbeirats in §29 WEG. Der Beirat soll aus einem Vorsitzenden und 2 Beisitzern bestehen, die alle drei Wohnungseigentümer der Gemeinschaft sind. Seine Aufgabe ist insbesondere die Unterstützung des Verwalters. Oft ist der Beirat des Verwalters Vermittler zwischen Verwalter und der Wohnungseigentümer und hilft bei Planungen und Umsetzungen vor Ort. Der Verwaltungsbeirat übt auch eine Funktion als Rechnungsprüfer aus. Bevor die Wohnungseigentümer über Wirtschaftspläne, die Jahresabrechnung oder Kostenvoranschläge per Mehrheitsbeschluss entscheidet, soll er die Berechnungen prüfen und eine Stellungnahme abgeben.

WEG Gesetz

Mit “WEG” wird das Wohnungseigentumsgesetz abgekürzt, manche bezeichnen es dennoch als WEG Gesetz. Das Gesetz definiert in Deutschland die rechtlichen Verhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander und im Verhältnis zum Verwalter und zu Dritten. Es enthält auch Regelungen zum Dauerwohnrecht. Darüber hinaus enthält es Verfahrensregeln für Klagen vor Gericht (Verfahrensvorschriften). Als Spezialgesetz schafft es die Grundlage für eine entscheidende Ausnahme im Deutschen Recht. Denn dieses sieht vor, dass der Grundstückseigentümer immer auch Eigentümer der darauf errichteten Gebäude ist. Nach diesen Grundsätzen ist eine Aufteilung des Eigentums an einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus nicht möglich. Zwar könnten alle Eigentümer in das Grundbuch als eine Art “Gemeinschaft” eingetragen werden. Doch dann hätte jeder Einzelne Rechte an jeder Wohnung. Eigentümer A könnte dann von Eigentümer B verlangen, dessen Bad und WC mitzubenutzen. Doch dieser unwahrscheinliche Fall war nicht der Grund für die Schaffung eines eigenen WEG.

WEG Gesetz: Historisch betrachtet

Mit dem WEG wollte der Gesetzgeber nach dem zweiten Weltkrieg schnell Wohnraum schaffen. Die Idee beim Gesetz war, die Interessenten einer Wohnung einerseits an der Finanzierung zu beteiligen, andererseits einen realen Gegenwert zu verschaffen. Insbesondere in den Städten konnten so Bürger Wohnungen in Form des Teileigentums erwerben und gemeinschaftlich ein großes Haus bewirtschaften.

Wohnungseigentumsgesetz 2007

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zum Juli 2007 in vielen Punkten erneuert. Entscheidend war die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Davor galt für Dritte, die Forderungen gegen die Teileigentümer hatten, dass sie alle einzelnen Eigentümer verklagen mussten. Die Wohnungseigentümer waren damals jeder für sich allein Träger von Rechten und Pflichten. Das hat die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geändert und der Gesetzgeber seit 2007 festgeschrieben. Nun treten die Eigentümer nach Außen als “Verband der Wohnungseigentümer” auf. Ähnlich wie eine juristische Person ist dieser Verband Rechts- und Pflichtträger. Er kann durch einen Verwalter vertreten werden. Dritte können direkt gegen den Verband klagen ohne die einzelnen Eigentümer nennen zu müssen.

Beschluss-Sammlung

Als weitere wichtige Neuerung ist zu nennen, dass zur Verwaltung der Wohnungseigentümer seit 2007 eine Beschluss-Sammlung gehört (§24 Abs. 7 WEG). In dieser sind alle Beschlüsse im Wortlaut mit weiteren Angaben aufzulisten. Insbesondere wenn Urteile dazu gefasst werden, schafft die Sammlung Übersicht. Für Interessenten einer Eigentumswohnung gibt die Beschluss-Sammlung wertvolle Hinweise über die Verhältnisse der Eigentümer untereinander und ein generelles “Stimmungsbild” aller Parteien, die über Wohnungseigentum verfügen.

Dauerwohnrecht

Das Dauerwohnrecht ist im zweiten Teil des WEG verankert. Nach §31 Abs. 1 WEG kann ein Grundstück in der Art belastet werden, dass Begünstigter eine bestimmte Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen darf. Anders als die Vermietung einer Wohnung wird das Dauerwohnrecht als sogenanntes dingliches Recht an der Sache im Grundbuch eingetragen. Es kann in der Regel nicht einseitig von dem Eigentümer gelöscht werden und gilt fort, auch wenn das Grundstück verkauft wird. Oft wird das Dauerwohnrecht gewählt, wenn die Alteigentümer beizeiten das Eigentum übertragen möchten, um nicht mehr für das Grundstück zu haften, aber dennoch eine Wohnung als “Alterssitz” behalten möchten. Würden sie nur mieten, könnte der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Das Dauerwohnrecht wirkt dagegen sicherer gegen den Eigentümer.

Wohnungseigentumsrecht: Rechtsanwalt

Bei Angelegenheiten aus dem Wohnungseigentumsrecht ist frühe Beratung notwendig. Schon beim bevorstehenden Erwerb einer Eigentumswohnung sollten wichtige Fragen zu Rechten und Pflichten geklärt werden. Ähnliches gilt für den Verkauf einer Eigentumswohnung. Als Fachnwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht vertrete ich Wohnungseigentümer, Verwalter aber auch Gläubiger von Wohnungseigentümergemeinschaften. Immer wieder stehen Probleme beim Hausgeld, bei Sonderumlagen oder der Jahresabrechnung im Fokus. Speziell die Vertretung in gerichtlichen Verfahren sollte ein Anwalt übernehmen. Viele Besonderheiten des Gesetzes sind zum Beispiel bei der Anfechtung oder Durchsetzung eines Beschlusses zu beachten. Die Anfechtungsklage, also das gerichtliche Verfahren bei Beschlussanfechtung, ist eine Besonderheit des WEG mit vielen Stolperfallen. Wer sich früh beraten lässt, erfährt schnell und sicher die rechtlichen Möglichkeiten, um in jedem Fall wirtschaftlich sinnvoll zu reagieren. Nur wer sein Recht und seine Pflichten kennt, kann sich in jeder Situation für den richtigen Weg entscheiden. Der Rechtsanwalt ist Interessenvertreter und berät intern offen und ehrlich, aber extern nur im Sinne Ihrer Interessen.


Wohnungseigentumsrecht: Urteile

  • Stimmverbot wegen Majorisierung nur ausnahmsweise: Der Ausschluss eines Wohnungseigentümers vom Stimmrecht wegen Majorisierung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Das hat der BGH klargestellt und zudem zur Vermehrung der Stimmrechte bei Wohnungsveräußerung an eine dem Verkäufer nahestehende Gesellschaft Stellung genommen. (BGH, Urteil v. 14.7.2017, V ZR 290/16)
  • Zweiter Rettungsweg für Teileigentumseinheit: Auch Teileigentumseinheiten müssen die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen, wenn keine Nutzungsbeschränkungen vereinbart sind. Die erforderliche Herstellung eines zweiten Rettungsweges entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden. (BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16)
  • Kosten des Ersatzzustellungsvertreters sind nicht erstattungsfähig: Die Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters sind Kosten der internen Verwaltung der WEG und zählen nicht zu den erstattungsfähigen Kosten des Rechtsstreits. Das gilt unabhängig davon, ob der Ersatzzustellungsvertreter von den Wohnungseigentümern oder vom Gericht bestellt worden ist. (BGH, Beschluss v. 11.5.2017, V ZB 52/15)

FACHANWALT STEFAN ZEIDLER

Stefan Zeidler ist 2014 als Rechtsanwalt zugelassen. Im Mai 2015 wurde Rechtsanwalt Stefan Zeidler nach erfolgreicher theoretischer Abschlussprüfung und dem Nachweis der vorgeschriebenen praktischen Fälle das Recht zum Führen des Titels „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ von der Rechtsanwaltskammer Kassel verliehen. Zuvor hat der Anwalt an der Georg-August-Universität in Göttingen studiert. Nach seinem Studium war er für 2 Jahre wissenschaftlicher Mitarbeiter am Juristischen Seminar und am Lehrstuhl von Prof. Dr. Gerald Spindler. Aus dieser Zeit stammen seine Zusatzqualifikationen „Microsoft Certified Professional (MCP)“ und „Microsoft Office Specialist Master Instructor (MMI)“.

Neben der Tätigkeit als Rechtsanwalt gibt Stefan Zeidler als Experte regelmäßig Kurse zum Thema „Betriebskostenabrechnung“ und „Wohnungseigentumsrecht“ an der Volkshochschule Nordhessen und beim Bund der Steuerzahler Hessen.

Rechtsanwalt Stefan Zeidler ist für Klienten hauptsächlich als Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in Kassel, als Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in Göttingen und als Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in Paderborn tätig. Darüber hinaus ist er spezialisierter Anwalt für Mietrecht.