Wohnung vermieten

Wohnung vermieten

Wohnung vermieten: Was muss man beachten?

Wer die Eigentumswohnung vermietet, sitzt fortan zwischen zwei Stühlen. Im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Regelungen der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse bindend. Im Verhältnis zum Mieter sind der Mietvertrag und die Regeln des Mietrechts entscheidend. Man sollte schon zu Beginn an darauf achten, dass sich hier keine großen Widersprüche ergeben. Wenn Widersprüche bestehen, lassen sich diese nur sehr schwer wieder auflösen.

Eigentumswohnung vermieten

Wer die Eigentumswohnung nicht selbst bewohnt, sondern sie als Kapitalanlage versteht, kann die Eigentumswohnung vermieten. Dabei gilt zu beachten, dass die Einnahmen durch Vermietung im Ergebnis höher sind als die Ausgaben für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zu beachten ist, dass die Kostenlast des Wohnungseigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft auch dann besteht, wenn die Wohnung leer steht oder der Mieter die Miete mindert. Auch die regelmäßigen Hausgelder sind von den Betriebskostenvorauszahlungen zu unterscheiden. Beide sind nicht deckungsgleich! Im Hausgeld sind neben den Betriebskosten noch Verwaltungskosten und Zahlungen auf Instandhaltungsrücklagen enthalten, die kein Mieter zahlen muss. Es kann auch zu Differenzen bei der Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter kommen, wenn in dessen Mietvertrag andere Verteilerschlüssel angegeben sind, als der Wirtschaftsplan es vorsieht. Zum Beispiel können die Müllgebühren im Wirtschaftsplan nach Miteigentumsanteilen (MEA) und im Mietvertrag nach Personenanzahl verteilt werden. Der Vermieter, der seine Eigentumswohnung vermietet hat, muss dann die Verteilung umrechnen. Zwischen ihm und der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Wirtschaftsplan bindend. Aber zwischen ihm und dem Mieter gilt allein die Regelung im Mietvertrag.

Eigentumswohnung vermieten: Steuer

Der Vermieter einer Eigentumswohnung zahlt zunächst Grundsteuern. Diese Kosten können mit der richtigen Regelung im Mietvertrag auf den Mieter umgewälzt werden. Andererseits sind die Mietzahlungen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerlich anzugeben. Kosten für Annoncen und Maklergebühren, für Hausverwaltung, Gartenpflege und Schönheitsreparaturen können unter Umständen als Werbungskosten abgesetzt werden. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen ist zu beachten, dass sich diese einkommensteuermindernd auswirken. Wer davon profitiert, ist unabhängig von der Beauftragung. Nimmt der Vermieter Leistungen in Anspruch, die als Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden können, dann muss der entsprechende Anteil an den haushaltsnahen Dienstleistungen dem Mieter bescheinigt werden. Die Pflicht des Vermieters zum Ausstellen einer Bescheinigung bzw. zur Angabe der haushaltsnahen Dienstleistungen in der Betriebskostenabrechnung ist allgemein anerkannt. Zur Zeit wird noch unterschiedlich bewertet, ob der Mieter für eine Bescheinigung eine Aufwandsentschädigung an den Vermieter zahlen muss. In der Tendenz wird dies eher abgelehnt. Eine höchstrichterliche Entscheidung oder gesetzliche Regelung fehlt bis dato.